Налоги
на коммерческую недвижимость

Как таковое словосочетание - Коммерческая недвижимость - в юридической практике отсутствует. Коммерческая недвижимость - это производная от нежилого фонда, по которому можно получить доход. А с доходов как известно необходимо платить налоги. Поэтому складские комплексы, торговые и административные здания, производственные помещения и иные строения нежилого фонда являются предметом налогообложения. Налогообложение коммерческой недвижимости зависит от нескольких обстоятельств. Первое - является ли налогоплательщик физическим лицом, индивидуальным предпринимателем (ип - ичп) или юридическим лицом. Второе - является ли налогоплательщик налоговым резидентом Российской Федерации. Третье - какой формой является сделка с коммерческой недвижимостью: купля-продажа, аренда, ипотека.

Если собственник физическое лицо, то руководствуемся налогом на имущество физических лиц, т.е. До 300 тыс. рублей - 0,1 % ;От 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей От 0,1 до 0,3 % Свыше 500 тыс. рублей От 0,3 до 2,0 %. Если коммерческая недвижимость находится в аренде, то уплачивается налог на доходы физических лиц. Как известно это 13% - руководствуясь гл. 23 НК РФ. То же самое относится и к ИП - ИЧП. Здесь тонкость только в том, что в свидетельстве у индивидуального предпринимателя должна быть отметка о праве на заключение договора аренды. Доходы, полученные от продажи офиса или другого недвижимого имущества и доходы от сдачи коммерческой недвижимости в аренду, включаются в налоговую базу НДФЛ. По ст. 210. НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми, у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса. При этом на основании положений абзаца 1 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, полученные в порядке дарения от физических лиц, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей и паев. Индивидуальные предприниматели при исчислении налога на доходы физических лиц вправе уменьшить сумму доходов, с которых взимается налог на сумму документально подтверждённых расходов понесённых ими в связи с предпринимательской деятельностью, в том числе связанных с используемыми ими объектами коммерческой недвижимости. Положения об имущественном налоговом вычете по ст. 220,2121 НК РФ, по срокам владения имуществом, распространяется только на жилые помещения и не может быть применено к коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость, собственником которого является юридическое лицо, является объектом обложения налогом на имущество организаций. Коммерческая недвижимость, приобретенная юридическим лицом становится объектом налогообложения на имущество организаций. Данный налог не превышает 2,2 % от стоимости этого имущества. По данному налогу руководствуемся ст. 373 НК РФ. При купле - продаже объекта коммерческой недвижимости со сделки взимается налог на добавленную стоимость (НДС) - 18% и налог на прибыль. То есть при сделке купле - продаже офиса, склада или любого другого нежилого помещения продавец (юридическое лицо) выставляет покупателю счет - фактуру, в котором указывает 18 процентов от оценочной стоимости помещения и соответственно саму стоимость коммерческой недвижимости. Кроме того, при продаже коммерческой недвижимости юридическое лицо - продавец учитывает доход от сделки при исчислении налога на прибыль. По ст. 247 НК РФ, объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций считается прибыль, полученная налогоплательщиком. При этом прибылью признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. По пп.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, прибыль, полученную от продажи помещения, продавец вправе уменьшить на остаточную стоимость указанного амортизируемого имущества, а по положению п. 3 ст. 268 НК РФ, если остаточная стоимость нежилого помещения с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика. Полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации.

Налогообложение при продаже коммерческой недвижимости составляет 24 %. А суммы, уплаченные по договору купли-продажи коммерческой недвижимости, признаются расходом покупателя (п. 1 ст. 253 НК РФ). В налоговом учете доходом от реализации здания признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ), из которой исключается НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ). Поскольку у продавца в налоговом учете здание числилось в составе амортизируемого имущества, то полученный доход от реализации уменьшается на остаточную стоимость здания, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объекту прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости такого объекта, либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям. Одним из существенных признаков, необходимых для признания имущества амортизируемым, является использование его налогоплательщиком для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ). После передачи здания покупателю по акту приемки-передачи возможность использования здания для извлечения дохода у продавца прекращается, и, следовательно, с этого момента здание перестает отвечать признакам амортизируемого имущества у продавца. Поэтому продавец недвижимости должен прекратить начисление амортизации с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошла передача недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи.

Возможны различные варианты перехода прав в отношении коммерческой недвижимости. Поэтому перед принятием того или иного решения следует воспользоваться консультацией компетентного специалиста, специализирующегося в этой сфере.