Ипотечный платежный алгоритм

Чтобы воспользоваться ипотечным кредитованием, не обязательно становиться докой в финансовых вопросах. Но понимание того, каким образом банки начисляют проценты и формируют график погашения кредита, может быть весьма полезным для потенциального заемщика.

Видов процентных ставок и способов начисления процентов по кредитам в мировой практике используется не менее десятка. Но российские банки обычно применяют два способа расчета с клиентами - аннуитетными (равными) и дифференцированными (уменьшающимися) платежами. Свои достоинства и недостатки есть у каждого из этих способов. Определить наиболее подходящий для себя заемщик должен еще на этапе выбора кредитной программы.

Основы основ

Аннуитетный платеж - это ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и часть основного долга. Аннуитетные платежи применяются практически по всем видам кредитов, выдаваемых физическим лицам, так как этот вид расчета удобен для клиента и выгоден для кредитующей организации. При аннуитетных платежах банк получает несколько более высокий доход по процентам, а для клиента этот вид расчетов более удобен и понятен: ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму в счет погашения кредита и может, исходя из этого, рассчитывать свой бюджет вплоть до окончания платежей.

При аннуитетном платеже в договоре фиксируется определенная сумма платежа по кредиту, а не доля от размера возвращаемого долга. Размер аннуитетного платежа - это некая усредненная сумма, которая не меняется в зависимости от периода погашения кредита (начало или конец срока). Структуру такого платежа в начале периода погашения составляют в основном проценты по кредиту и только малую часть - тело кредита (та сумма, которую клиент получил фактически). Через какое-то время эта пропорция выравнивается, и к концу периода погашения выплачивается практически только основной долг.

Дифференцированные платежи состоят из разделенного на весь период погашения тела кредита и переменной (убывающей) части процентов по нему, которая берется от суммы остатка. То есть при дифференцированных платежах сам кредит выплачивается равными долями в течение всего срока погашения. Таким образом, размер общего платежа каждый месяц уменьшается, а погашение основного долга равномерно распределено на весь срок кредита.

Дифференцированные платежи ложатся весьма тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются. Главное, что необходимо понимать: при одинаковых условиях кредита (срок, сумма, процентная ставка) общая сумма выплат по аннуитету будет выше общей суммы выплат по дифференцированным платежам. При аннуитетном платеже основной долг уменьшается неравномерно: в первый период погашения большую часть выплат составляют проценты, а тело кредита не уменьшается. Поэтому общая сумма выплат по сравнению с дифференцированными платежами получается больше. При выборе дифференцированных платежей общий доход семьи должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных.

Заблаговременный расчет

Пожалуй, главное отличие аннуитетных выплат по ипотечному кредиту от дифференцированных почувствует клиент, решивший досрочно погасить свою задолженность перед банком. Допустим, заемщик добросовестно вносит платежи в течение года или нескольких лет. Финансовое положение его улучшилось, и он принял решение расплатиться с долгом единовременно. В этот момент он обнаруживает, что выплачивал в основном только проценты за будущие годы, а само тело кредита почти не уменьшилось.

Если при аннуитетных платежах в начале тело кредита убывает медленно, то и общий размер начисленных процентов больше. Для заемщика минус в том, что если он решит погасить кредит досрочно, выплаченные вперед проценты будут потеряны.

При дифференцированных платежах есть возможность досрочного погашения без значительных финансовых потерь даже в первые месяцы после получения кредита. Также предусматривается частичное погашение кредита (внесение любой суммы в счет основного долга). В этом случае размер следующего платежа будет определен, исходя из суммы долга на текущий момент.

Возможность досрочного погашения, подчеркивает он, как правило, оговаривается банком. В обоих случаях - и при аннуитетных, и при дифференцированных платежах - условия досрочного погашения прописываются в договоре с согласия клиента. Досрочный расчет по кредиту при аннуитетных платежах может быть почти таким же выгодным, как и при дифференцированных, если пересчет процентных выплат был предусмотрен заранее.

Чаще всего при частичном досрочном погашении кредита клиент самостоятельно выбирает из предложенных банком вариантов: либо уменьшается сумма ежемесячных платежей, либо уменьшается срок выплаты кредита.

Некоторое преимущество дифференцированной формы проявляется также при выплате страховых сборов по кредиту. При этой форме расчетов долг заемщика уменьшается быстрее, что способствует минимизации расходов на страхование.

Кредит по максимуму

Банки, которые ориентированы на выдачу долгосрочных кредитов (на срок до 25 лет), как правило, предлагают заемщикам такую форму выплат, как аннуитет. Дифференцированные платежи использует ограниченное число банков, работающих с ипотекой, но все же выбор есть и здесь.

Такая ситуация обусловлена тем, что кредитным организациям выгоднее применять аннуитетную схему. Выбор аннуитета продиктован не только заботой о выгоде банка, но и лояльностью к клиенту. Прописанная в договоре аннуитетная форма расчетов позволяет включить в круг заемщиков семьи с не очень высоким доходом. При таком расчете банк может максимально увеличить сумму и срок кредита без существенных ограничений по доходам заемщика. Тогда как в случае с дифференцированными расчетами первоначальные выплаты по кредиту могут превысить лимит между доходами клиента и затратами на обслуживание кредита.

Так, при выборе дифференцированных платежей подтвержденный доход заемщика или созаемщиков должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных. Например, для получения кредита в 1 млн 200 тыс. руб. при аннуитете доход заемщика (семьи) должен составлять порядка 40 тыс. руб. в месяц, а при дифференцированных платежах - не меньше 55 тыс. руб.

Предлагаемая форма выплаты кредита должна быть важным аргументом при подборе ипотечной программы. Дифференцированный платеж приемлем для тех, кто хочет потратить минимум и обладает достаточно высоким доходом. Заемщику, который хочет получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках, удобнее и выгоднее воспользоваться аннуитетным платежом. В любом случае, человеку, решившему взять ипотечный кредит, необходимо взвешенно оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе и выбрать такие кредитные условия, которые позволят его семье эффективно решить жилищный вопрос.