25 лет мы работаем для Вас!
на главную
контакты
карта сайта
   
 На главную
Холдинг недвижимости
+7(495) 665-7777 (многоканальный)

    РУССКИЙ       ENGLISH









Квартирные новости

Архив квартирных новостей >>>

RSS RSS-лента

Аналитика, мнения, прогнозы

Архив аналитики >>>

RSS-лента

Это интересно

Архив статей >>>

Новости компании
Каменный пояс Недвижимость

Архив новостей >>>

RSS RSS-лента

Новости и события

Архив новостей >>>

RSS RSS-лента

Новости и события

 

Владимир Ресин о пятнах и ценах на рынке столичной недвижимости

Владимир Ресин рассказал "Известиям" о последних событиях на вверенном ему рынке: о социальной программе города, официальной отмене точечной застройки, снижении цен на недвижимость и неожиданном расторжении инвестиционного соглашения по строительству подземной развязки и торгового центра под станцией метро "Пушкинская". В своем последнем интервью "Известиям" Владимир Ресин раскрыл суть новой программы строительства социального жилья. По словам бывшего руководителя стройкомплекса, речь идет вовсе не об увеличении доли города в инвестконтрактах.

"Речь идет не о деньгах, а о физических объемах строительства, о квадратных метрах. При общем ежегодном объеме строительства жилья в 5 млн кв.м половина теперь будет идти на социальные программы", – рассказал Ресин. "Но, во-первых, себестоимость социального жилья меньше себестоимости коммерческого. Во-вторых, социальное жилье – далеко не всегда бесплатное, в это понятие входит и жилье по социальной ипотеке, и для молодых семей, и по жилищным субсидиям, и по другим программам, цель которых сделать жилье доступным для тех москвичей, которым не по карману рыночные цены. В-третьих, сегодня мы, наконец, имеем возможность строить за счет бюджета, а не только за счет инвесторов".

Также Владимир Ресин выразил уверенность в том, что увеличение доли социального жилья не приведет к росту цен на коммерческое: "У нас столько желающих строить в Москве, что на 10 лет вперед хватит уже готовых проектов, даже если новых не разрабатывать. По экспертным оценкам, около 75% всех инвестиций в России по недвижимости приходится на Москву".

Бывший глава стройкомплекса столицы подтвердил и то, что дополнительный источник квадратных метров для строительства – точечная застройка – будет окончательно "прикрыт". Впрочем, по словам Ресина, вовсе не выгода толкала мэрию на эти непопулярные меры.

"Люди, переселяемые из сносимых пятиэтажек и ветхих домов, хотели жить в том же районе, – рассказывает Ресин. – И объяснять им, что соседи против "точечной застройки", а потому езжайте в Свиблово или Кожухово, было просто нечестно – тем более, если по существующим нормам стройка, что называется, "проходила". Сегодня таких белых пятен на карте столицы практически не осталось, все застроили. И застройка внутри кварталов отныне будет выборочной – к примеру, если снесут аварийный дом, на его месте будет построен новый, современный, но в тех же объемах, что и старый".

Снижение цен на московскую недвижимость Ресин связывает с перенасыщением рынка столицы, а также с ростом темпов строительства в других регионах России. "Многие стали скупать квадратные метры не в Москве, как раньше, а у себя по месту жительства", – говорит В. Ресин. Впрочем, по его мнению, это еще не повод для общенациональной гордости – из-за строительного бума дорожают стройматериалы, перевозки, энергоносители, словом, все, что связано со строительством.

Если верить Владимиру Ресину, то бюджет Москвы достиг за последнее время просто нереальных объемов – за счет бюджета собираются строить не только жилые дома под социальные нужды, но и затратные объекты городской инфраструктуры. Так, подземная развязка под ст. м. Пушкинская недавно лишилась "довеска" в виде торгового центра, на котором настаивал инвестор, а мэрия неожиданно сменила свою тактику – если раньше общественности внушали, что денег на строительство такого рода развязок в бюджете нет, то сейчас они, по словам Ресина, "нашлись".

"Мы прислушались и поняли, что торговле там не место", – прокомментировал одно из последних решений мэрии Владимир Ресин.

.
31.07.2007

Квартира в убыток

Банковские депозиты стали приносить больше доходов, чем недвижимость

Вчера индекс доходности жилья достиг самой низкой отметки за последние годы. Он составляет -0,8 банковского депозита. На практике это означает, что инвестиции в недвижимость приносят сейчас убытки в размере 6-7% годовых, тогда как, положив деньги в банк, можно получить доход в среднем 8% в год. А вот тем, кто намерен купить квартиру не ради прибыли, а для проживания, аналитики советуют поторопиться. Продавцы сейчас, как никогда, готовы идти на серьезные скидки, а уже осенью ситуация изменится.

За прошедшую неделю средний уровень цен на квартиры в Москве практически не изменился. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН), средняя цена 1 кв. м жилья понизилась на скромные 2 доллара и составляет сегодня 4057 "зеленых". Тем не менее прогнозы специалистов об окончании стагнации во второй половине лета, похоже, оправдываются. Отдельные типы квартир еще могут немного подешеветь, но в целом столичный рынок недвижимости нащупал дно. Коррекция цен, начавшаяся с конца 2006 года, постепенно сходит на нет. Если бы существовали причины для более глубокого падения рынка, то оно бы уже произошло, уверен руководитель ИРН Олег Репченко.

По прогнозам специалистов, в ближайшие месяцы начнется постепенное оживление столичного рынка. Дело в том, что отложенный спрос накапливается, а потенциальные покупатели не могут вечно занимать выжидательную позицию. Однако это оживление, полагают эксперты, будет связано скорее с повышением покупательской активности и увеличением числа сделок, а не с возобновлением роста цен. Они до конца этого года с высокой вероятностью будут оставаться на нынешнем уровне. Дорожать жилье если и начнет, то не раньше января.

Пока же рынок спокоен, хотя и на фоне затишья есть изменения. Если раньше сильнее всего падали цены на наиболее неликвидное и переоцененное жилье, то сейчас в этом сегменте уже долгое время царит стабильность. Стоимость квартиры в типовом панельном доме, как и неделю назад, составляет в среднем 3757 долларов за 1 кв. м, а за квадрат "старой панели" просят 3650 "зеленых". А вот цены на монолит-кирпич и "сталинки", напротив, все еще потихоньку снижаются - за неделю такие квартиры подешевели на 0,2% и продаются в среднем за 4455 долларов за 1 кв. м.

Вместе со стоимостью квартир продолжает опускаться и индекс доходности. При его расчете берется банковский депозит на крупную сумму и на длительный срок, то есть с параметрами, сопоставимыми с вложением денег в недвижимость. Доходность от такого вклада составляет сейчас в среднем около 8% годовых. А вот если с инвестиционными целями купить сейчас жилье, то рассчитывать надо не на доход, а на убытки - примерно 6-7% годовых. Однако, по словам аналитиков, инвесторы не спешат расставаться со своими квартирами. Все помнят 2004 год, когда при схожей ситуации цены резко пошли вверх, и те, кто поторопился с продажей, потеряли немало денег.

На то, что на недвижимости со временем еще можно будет неплохо заработать, указывает и индекс ценового ожидания. Хотя он и находится пока в минусе (-0,3%), но начинает постепенно расти - по сравнению с предыдущей неделей он прибавил 0,1%. "Это показатель того, что рынок продолжает снижаться, но уже гораздо меньшими темпами. Вполне возможно, что в ближайшее время индексы стоимости и доходности жилья пойдут вверх и даже выйдут в плюс", - пояснил руководитель ИРН. По его прогнозам, рост начнется в будущем году и по части доходности составит не более 15-20%. Правда, это только потенциальная доходность, при которой не учитываются налоги, расходы на амортизацию, издержки от купли-продажи.
.
31.07.2007

Ипотечные банки играют на понижение

Банки стараются облегчить жизнь заемщику, снижая ставки и предлагая "эксклюзивные программы". Какую экономию получает клиент от предлагаемых многочисленных ноу-хау? Зачем брать кредит в экзотических валютах? Какие преимущества дает заем на 40 лет?

Уже более полугода рынок недвижимости находится в состоянии стагнации: цены плавно снижаются. Некоторые категории жилья продаются уже на 10–15% дешевле, чем несколько месяцев назад. Риэлтеры говорят об уменьшении платежеспособного спроса и количества сделок. Но, несмотря на выжидательную позицию покупателей жилья, участники ипотечного рынка утверждают, что число заявок на жилищные кредиты в этих условиях только растет.

Эхо минувшего года


Прошлогодний галоп цен на московское жилье имел для рынка ипотеки неоднозначные последствия. С одной стороны, накопления людей, достаточные для первоначального взноса по ипотеке, на фоне удорожания жилья очень быстро обесценивались, и банки теряли потенциальных клиентов. К тому же стоимость 1 кв. м росла так быстро, что почти две трети заемщиков, одобренных банком, не использовали кредит — они просто не успевали подобрать себе жилье. Количество заявок росло, но число заемщиков стремительно сокращалось. В связи с этим банки были вынуждены менять программы "под рынок" — снижать первоначальный взнос, сокращать сроки рассмотрения и т. п. В то же время рост цен сыграл и на руку ипотеке, так как подстегнул очень многих потенциальных покупателей выйти на рынок, пока еще хоть что-то можно купить. Часть людей, которые еще недавно могли себе позволить приобрести квартиру без кредита, были вынуждены либо умерять потребности, либо идти в банк.

В 2007 году ситуация изменилась кардинально. Сегодня ипотечные заемщики могут без особых проблем выбрать подходящую жилплощадь, и они уже не будут "последними в очереди", так как само понятие очереди отсутствует. Сейчас уже почти половина одобренных банком клиентов в итоге берут кредит. И хотя, по словам риэлтеров, спрос на жилье в первом полугодии постоянно снижается, кредиторы на нехватку клиентов не жалуются. Рост объемов и числа выданных кредитов на жилье отметили в Сбербанке, Русском ипотечном банке, Райффайзенбанке и других. По словам директора департамента продаж брокерской компании "Независимое бюро ипотечного кредитования" Павла Комолова, объем полученных с помощью НБИК кредитов на конец мая текущего года был равен общему объему за 2006 год.

Есть и обстоятельства, омрачающие картину светлого ипотечного будущего. Скачок цен создал вполне реальной потолок для роста объемов ипотеки. Как заявил недавно председатель Счетной палаты РФ Сергей Степашин, "в связи с беспрецедентным ростом цен на недвижимость покупательная способность населения в приобретении жилья с помощью ипотеки в последние два года снизилась в среднем на 30%". И, как замечают многие участники рынка, рост объемов ипотеки в последние месяцы идет не столько за счет числа заемщиков, сколько за счет увеличения сумм кредитов. "Если средний размер кредита еще год назад составлял около 70 тыс. долларов, то теперь 120 тыс. и выше. Но и эта сумма говорит о том, что нынешние клиенты — люди либо улучшающие свои жилищные условия, либо имеющие значительные накопления. Представители среднего класса с зарплатой 2–3 тыс. долларов остались за бортом ипотеки. Брать 150 тыс. долларов на “плохую панель” они не хотят, а кредиты на большую сумму им недоступны", — жалуется один из банкиров. Участники ипотечного рынка чувствуют этот потолок и ощущают растущую конкуренцию. Поэтому первое полугодие 2007 года не в меньшей степени, чем предыдущее, было отмечено чередой демонстративных движений навстречу клиенту.

Дольше и дешевле


Два наиболее ярких события, которые минувшее полугодие принесло на ипотечный рынок, — это увеличение срока кредитования до 40 лет и введение низких (от 6%) процентных ставок. Увеличение срока кредитования до 40 лет, объявленное Росевробанком с 1 мая, вполне в духе западных традиций. В США и Европе долгосрочные кредиты, которые могут в отдельных случаях даже переходить по наследству, давно стали нормой. "Банки, предлагающие такие ипотечные программы, предполагают, что большинство высокооплачиваемых менеджеров продолжают активно работать и после достижения пенсионного возраста, многие имеют свой бизнес", — поясняет начальник департамента по работе с физическими лицами Газпромбанка Анна Горячева. Да, если подумать, то для банка на самом деле риск при таком сроке не слишком увеличивается. Хотя бы потому, что всегда остается залог в виде квартиры. А вот для заемщика полезность этого новшества сомнительна. С одной стороны, при более долгом сроке займа ежемесячный платеж уменьшается за счет "размазывания" суммы, и человек может позволить себе взять больший кредит. Но при этом процентная ставка за пользование кредитом на долгие сроки, как правило, выше, и итоговая переплата за жилье увеличивается более чем в три раза. Так, если человек покупает сейчас квартиру за 150 тыс. долларов и берет в Росевробанке кредит 135 тыс. долларов на 40 лет под 12%, то, согласно калькулятору банка, к концу срока он выплатит за свое жилье… 667 тыс. долларов.

Еще один момент — получить кредит на 40 лет может лишь заемщик, которому не более 25 лет, ведь, по словам представителей Росевробанка, заем дают при условии, что возраст человека на конец срока погашения кредита не превысит 65 лет. "Уровень зарплат молодых специалистов невысок, поэтому даже при кредите на 40 лет вряд ли сумма займа будет значительной. А тридцати-, сорокалетние специалисты смогут взять кредит на 20–30 лет. Такие займы предлагают большинство участников рынка и по более низким ставкам", — уверяют конкуренты Росевробанка.

Другой яркий шаг полугодия — введение беспрецедентно низких ставок. Банк Москвы в мае этого года начал выдавать кредиты в швейцарских франках и японских иенах под 7 и 6,5% годовых соответственно. Правда, если заемщик берет кредит на новостройку или не может предоставить справку о доходах по форме 2?НДФЛ, ставка увеличится на 0,5%. Но даже в этом случае итоговая ставка будет ниже среднерыночного уровня (10% годовых в долларах). Большинство конкурентов Банка Москвы считают, что новшество не получит широкого распространения. "Спрогнозировать поведение курса швейцарского франка или иены, по мнению аналитиков валютного рынка, сложно. Так что со временем россияне могут столкнуться с теми же проблемами, что и граждане Восточной Европы, где дешевые займы в иностранной валюте крайне популярны. Колебания курса могут потребовать потратить приличную часть семейного бюджета на платежи по кредиту, а в другой раз, наоборот, оставить заемщику дополнительные средства", — предполагает Анна Горячева. Директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош предупреждает, что заемщикам придется ежемесячно сталкиваться с необходимостью конвертации валют, что существенно повысит реальную ставку. "Тем не менее такие продукты могут быть популярны при краткосрочном кредитовании у финансово грамотной части наших сограждан", — считает он. Еще одно возражение против кредитования в швейцарских франках — возникновение налога на материальную выгоду: разница между банковской ставкой и ставкой, указанной в Налоговом кодексе РФ (три четверти ставки рефинансирования ЦБ для кредитов в рублях и 9% — в валюте), будет облагаться подоходным налогом. Однако в Банке Москвы обещают, что даже с учетом налоговых выплат и конвертации, воспользовавшись новыми условиями, заемщик сэкономит до 500 тыс. рублей с каждого миллиона рублей полученного кредита. Кроме того, вероятно, что в ближайший год в Налоговый кодекс будут внесены изменения, которые избавят заемщика от этого странного обязательства — платить налог с кредита. Во всяком случае, предложение об уменьшении и отмене налога в отношении дешевых кредитов уже одобрено бюджетным комитетом Госдумы.

Можно ожидать, что к осени ирония конкурентов поутихнет, а опыт кредитования в редких для нашего рынка валютах возьмут на вооружение и другие банки. Кстати, уже сейчас Инвестсбербанк также предлагает своим клиентам кредитование в швейцарских франках, правда, под 9–9,2% годовых. Впрочем, на таком уровне долго оно не продержится. По словам исполнительного директора дивизиона розничного бизнеса Инвестсбербанка Ласло Чука, новая программа, которая будет запущена осенью, позволит уменьшить ставки до предела, заявленного Банком Москвы, но при этом избавит заемщика от необходимости платить налог. "Мы рассчитываем сделать такой продукт, по которому сам банк будет перечислять налоги за клиента", — говорит Ласло Чука.

.
27.07.2007

Новая Акция от Дельта - Кредит

Банк Дельта-кредит запускает новую акцию «Назначь свою ставку»!

В рамках данной акции минимальное значение по долларовой ставке составит 8,5%, а по рублям – 10%!

Теперь клиенты могут снизить себе процентную ставку по ипотечному кредиту на 0,5% или 1%, заплатив за это комиссию банку.
Эта акция действует по всем программам Банка Дельта-Кредит за исключением ДельтаПлюс.

Данная промоакция позволит предложить клиентам:

- новую услугу по выбору размера процентной ставки

- даст возможность клиентам увеличить сумму кредита и значительно уменьшить переплату банку

- снизить размер аннуитетных платежей в дальнейшем в течение всего срока жизни кредита

- увеличить сумму кредита и купить лучшую квартиру!!!!

Идея: "Купи сегодня такую ставку, которую ты бы смог получить только через 1,5-3 года и освободи себя от лишних трудозатрат и расходов, связанных с рефинансированием!"


Акция будет действовать до 30 сентября 2007 года.

Соответственно расчет комиссий банку при снижении ставки следующий:

1. если %-ставка будет стандартной - без скидки, то комиссия банка за выдачу и оформление кредита останется 1% от суммы кредита, но мин.400долл;

2. если клиент хочет снизить %-ставку на 0,5%, тогда комиссия банка - 2,5% от суммы кредита;

3. если снижаем %-ставку на 1%, тогда комиссия банка - 4% от суммы кредита.

Теперь клиент реально экономит деньги в течении всего срока кредита!





.
25.07.2007

Жилье сделают доступным к 2025 году

Cпециалистам в области строительства, входящим в научно-технический совет минрегиона, был представлен черновой вариант документа с весьма пафосным названием: Стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан.

Окончательный текст проекта Стратегии должен появиться к осени, после чего его рассмотрит кабинет министров. Но первое же обсуждение показало: у экспертов по-прежнему нет единого взгляда, каким образом можно обеспечить доступность жилья не только для богатых (как сейчас), но и для всех остальных россиян. Во всяком случае, предложенное возобновление после 2010 года строительства муниципального социального жилья, которое могло бы предоставляться нуждающимся малообеспеченным гражданам бесплатно, вызвало массу вопросов. Министр Владимир Яковлев тут же среагировал: "Мы что, к социализму возвращаемся?" А губернатор Тамбовской области Олег Бетин и вовсе заявил, что "строить и раздавать - это неправильно", поскольку всегда найдутся любители скрыть доходы, чтобы получить квартиру за государственный счет.

Между тем еще на заседании президиума госсовета в Казани прошлой зимой эксперты констатировали, что количество нуждающихся в улучшении жилищных условий уменьшается почти исключительно за счет богатых россиян и верхнего слоя среднего класса. И хотя ипотечные кредиты, по некоторым экспертным оценкам, сегодня способны взять примерно 20 процентов российских семей, на деле ими воспользовались пока только четыре семьи из 100. Остальные, невзирая ни на какие благоприятные прогнозы, почему-то медлят... А надо, чтобы нацпроект предложил реальные механизмы по обеспечению жильем и середнякам, и беднякам. Собственно, именно для этого и было задумано написание Стратегии.

Итак, всех россиян нужно поделить на несколько групп по уровню доходов. И для каждой группы предложить свой механизм обеспечения жильем, рассказал представлявший проект концепции Андрей Чибис (в минрегионе он возглавляет отдел сопровождения нацпроекта "Доступное жилье"). Для тех, у кого доходы ниже прожиточно го минимума, муниципальное социальное жилье должно предоставляться бесплатно. Если доходы выше прожиточного минимума, но недостаточны ни для покупки, ни для коммерческого найма, семья опять-таки сможет претендовать на муниципальные метры, но будет их оплачивать, выкладывая каждый месяц 10 процентов дохода за найм плюс 15 процентов - за коммунальные услуги.

Реплики Владимира Яковлева и Олега Бетина докладчика не сбили. По его мнению, в группу самых социально незащищенных попадет не так много россиян, а качество жизни в социальном жилье будет весьма скромным. К тому же договор муниципального найма будет пересматриваться через каждые пять лет, и всякий раз семье придется подтверждать свои крайне низкие доходы. Так что, пояснил Андрей Чибис, программа предусматривает систему стимулов, подвигающих семью заняться жилищным самообеспечением.

Следующая ступень за бесплатным и платным, но дешевым наймом - наем коммерческий. Здесь предусматривается легализация рынка частного найма и создание соответствующего муниципального фонда.

Четвертая группа - это люди, чьи доходы уже позволяют приобретать жилье, пусть и скромное, в собственность. Кстати, сегодня жилья эконом-класса на рынке остро не хватает. Инвесторы и строители бьются за дорогие проекты, а "массовку" гнать не хотят. Поэтому для этой группы граждан придется решать две задачи: не просто помогать потенциальным покупателям (теми же льготными кредитами и скидками по подоходному налогу), но и создать преимущества для бизнеса, готового занять этот сегмент рынка. В частности, предлагается организовать особые аукционы при выделении участков под такие дома.

Наконец, пятая группа граждан с наиболее высокими доходами, которая в состоянии купить жилье без кредитов и без поддержки государства. Для них предусмотрено единственное послабление - налоговый вычет при приобретении квартиры.

Но, разумеется, просто расписать "всем сестрам по серьгам" не достаточно. Главная тема - как увеличить объемы сдаваемых жилых метров. На уровень 140 миллионов "квадрат ов" в год российский стройкомплекс сможет выйти к 2015 году. (Для сравнения: в прошлом году было сдано чуть более 50 миллионов кв. метров.) Но чтобы такие цифры стали реальностью, нужно разрешить массу проблем. Это и пресловутый земельный вопрос (от прозрачности выделения участков под строительство при помощи аукционов и до перевода примыкающих к городам неиспользуемых сельхозугодий и земель минобороны в другую категорию).

Это и проблема наращивания производства стройматериалов. Это и нехватка энергоресурсов, сдерживающая и развитие стройиндустрии, и само строительство. Это и внедрение новых технологий, и даже такой, казалось бы, прозаический вопрос, как нехватка кадров. В строительстве привлечение "абы кого", по выражению одного из выступающих, это никакая не "проза", а реальная угроза безопасности будущих жильцов.

На самом деле проблем так много, что проговорить подробно о каждой эксперты вчера так и не успели. Зато цели нового документа были перечислены очень четко. Во-первых, основная задача (кстати, практически та же, что когда-то ставилась партией и правительством к 2000 году...) - это обеспечение каждой семьи отдельным жильем, соответствующим определенным стандартам качества и комфорта. Во-вторых, обеспечение комфортности проживания - это и благоустройство прилегающей территории, и наличие всей необходимой социальной инфраструктуры (школы, больницы, магазины, спортсооружения). В-третьих, обеспечение доступности всех видов жилья (если социального - стоять в очереди максимум три года, если покупать самому - то опять же копить не более трех лет). Плюс сюда же, что немаловажно, решено включить такой показатель, как доступность коммунальных услуг. Плата за них не должна превышать 15 процентов от дохода семьи.

Правда, обеспечить всю эту красивую жизнь планируется не скоро - к 2025 году.

.
25.07.2007

Кадастр вам в руки

Оформление земельного участка в собственность часто превращается в хождение по мукам. Но не всегда в этом виноваты ведомства, которые отвечают за эту работу. Подчас люди просто не знают своих прав и самой процедуры оформления. Как избежать лишней траты времени и денег, объясняет руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаил Мишустин. Объясните, пожалуйста, что происходит. Недавно Госдума приняла в первом чтении законопроект "О государственном кадастре недвижимости". И говорят, что с нового года нам придется переоформлять свои земельные участки и дома, поскольку они будут учитываться не отдельно, как сейчас, а вместе. - Ничего переоформлять не надо. Уже выданные свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок или дом не теряют юридическую силу. И государство гарантирует гражданину его право собственности. Но если у вас таких свидетельств еще нет, то после вступления закона в силу оформлять будете и дом, и землю вместе. Планируется, что Единый государственный кадастр недвижимости будет вводиться поэтапно. В 2008 году - в трех регионах России. В 2009 году - 9 субъектах Федерации, в 2010-м - в 27. А к 2011 году охватит остальные. Пока известна лишь первая тройка - это Кемеровская, Тверская и Самарская области. К чему тратить деньги и создавать новый кадастр, когда уже есть Единый государственный земельный кадастр? - В земельном кадастре учитываются земельные участки. А здания (сооружения) идут отдельно, сведения о них собирают сегодня организации технической инвентаризации (ОТИ), которые раньше назывались БТИ (бюро технической инвентаризации). В результате такой разобщенности появляются неучтенные объекты недвижимости. После создания единого государственного кадастра все строения будут четко "привязаны" к земле, на которой находятся. Как и где можно узнать кадастровую стоимость своего участка? - Для этого надо в Интернете зайти на сайт Роснедвижимости (www.kadastr.ru). Здесь размещены сведения о кадастровой стоимости всех земельных участков в стране. Но сразу предупредим: по адресу найти свой участок и узнать его кадастровую стоимость пока нельзя. Необходимо иметь кадастровый номер. Он указан либо в выписке из Единого государственного реестра прав, либо из Единого государственного земельного кадастра. Если у вас старая выписка, где значится условный номер, то нужно прийти в территориальный отдел Роснедвижимости и взять новый документ. Вам его должны предоставить за 10 дней. Сама выписка - бесплатная. Но если придется копировать какие-то бумаги, то это может обойтись от 20 до 300 рублей. Не больше. Если же вы вообще не прошли кадастровый учет, то надо этим срочно заняться. Итак, заходите на сайт Роснедвижимости. В левом верхнем углу расположена интерактивная кадастровая карта. Открываете ее: на экране появляется список федеральных округов. Ищите свой, например, Центральный федеральный округ. Открываете. Видите список регионов, находите свой, допустим, Московскую область. Снова открываете информацию, получаете список районов Подмосковья. Предположим, вам нужен Пушкинский район. Открыли? Слева есть слова "кадастровая стоимость земельных участков", открываете. В левом верхнем углу в "окошечке" пишете свой кадастровый номер, нажимаете на "поиск" и получаете сведения о кадастровой стоимости своего участка. А как рассчитать, какой земельный налог придется платить? Во-первых, для граждан величину налога высчитывают специалисты налоговых инспекций по месту вашего жительства. И присылают вам на дом уже готовую платежку. И только юридические лица - фирмы, компании - делают это самостоятельно. Во-вторых, напомним, что с этого года земельный налог определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков. При этом плательщиками налога являются не только собственники, но и лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Сумма налога складывается из двух составляющих: кадастровой стоимости земельных участков, которая утверждается главами регионов, и налоговой ставки, устанавливаемой органами местного самоуправления. Учитывая, что земельный налог является местным налогом, то в зависимости от категорий налогоплательщиков органы местного самоуправления вправе устанавливать льготы по уплате налога. Обо всем этом вы можете узнать в налоговой инспекции по месту жительства. Максимальная налоговая ставка на садовые и дачные земельные участки составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости. Допустим, что кадастровая стоимость вашего участка 57 тысяч рублей - 57 000 тыс. руб. делим на 100% и умножаем на 0,3%. Получается 171 рубль - это максимальная сумма вашего земельного налога. Что делать, если участок в кадастре так и не удалось найти? - Напомню, что достаточно долго существовал период, когда документы на земельный участок выдавали по "упрощенной" процедуре, то есть документ вроде есть, а сведений о местоположении, категории земель, размере земельного участка и прочего в нем нет. И если вы не нашли своего земельного участка на сайте Роснедвижимости, значит, в сведениях кадастра информации о нем нет либо она такова, что не позволяет идентифицировать ваш "надел". В этом случае крайне необходимо, чтобы вы предприняли усилия по наполнению кадастра сведениями о своем земельном участке. Начать следует с территориального управления Роснедвижимости в субъекте РФ (его территориальные отделы имеются в муниципальных образованиях). Обратитесь туда, разберитесь, в чем дело. Может быть, надо провести землеустроительные работы, получить архивные документы и прочее. Можно ли в таком случае хоть примерно узнать кадастровую стоимость своего участка в конкретном населенном пункте, например в поселке Некрасовский Дмитровского района Московской области. - Можно. Для этого снова заходим на сайт Роснедвижимости, открываем интерактивную кадастровую карту, ищем федеральный округ и область. Слева внизу находим слова "нормативные правовые акты", открываем информацию. Слева вверху находим слова "земли поселений", открываем, ищем таблицу с названиями поселений. Вот поселок Некрасовский. Кадастровая цена земли под домами индивидуальной жилой застройки - 1175,96 рубля за 1 кв. м, для дачных и садоводческих объединений - 599,72 рубля, а под гаражами и автостоянками - 2368,64 рубля. Посчитаем налог для дачников: 599,72 умножаем на 100 (цена одной сотки) и на 6. Получаем кадастровую цену шести соток - 35 983 рубля. Максимальный земельный налог - около 106 рублей. Почему кадастровая цена земельного участка не совпадает с рыночной? - Вы должны понимать, что кадастровая стоимость применяется лишь для исчисления земельного налога. Она определяется методами массовой оценки и с рыночной ценой или рыночной стоимостью отдельного земельного участка может не совпадать. Учитывая, что мы оценивали землю с 2002-го по 2005 год, во многих местах кадастровая стоимость на сегодняшний день уже "отстает" от рыночной. Ничего страшного, что она может оказаться ниже рыночной. В конце концов, если вы захотите продать участок, то запросите за него столько, сколько сочтете нужным. В этом случае кадастровая стоимость может служить просто ориентиром, отправной точкой. Во всем мире стоимость для целей налогообложения не растет так быстро, как цены, по которым совершаются сделки. Там, где есть активный оборот недвижимости, например, в крупных городах, кадастровая стоимость устанавливалась на основе статистического анализа рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости (цены, предложения, размер арендной платы). После завершения оценки вся информация поступала в территориальные органы Роснедвижимости и центральный аппарат Роснедвижимости. После проведения экспертизы губернаторы в своих регионах утверждали кадастровую стоимость на каждый участок. Законодательством предусмотрена возможность актуализировать результаты оценки: не чаще чем раз в три года и не реже чем раз в пять лет. Например, такие города, как Москва, Санкт-Петербург, где цены на недвижимость растут быстрее, будут проводить переоценку чаще. А города поменьше - раз в пять лет. Решение должно приниматься прежде всего исходя из экономической целесообразности. Зачем тратить бюджетные деньги на такую огромную, сложную работу, если ценовая ситуация особо не изменилась, а следовательно, и перерасчет налоговой базы не принесет дополнительных доходов в бюджеты? Почему такие большие цены на землеустроительные работы? Чтобы пройти кадастровую регистрацию, нужно заплатить крупную сумму. - Компании, которые занимаются межеванием, работают по договорным ценам. Но в законе о дачной амнистии субъектам Федерации дано право до 2010 года применять максимальные ставки на землеустроительные работы. Это должно сдерживать рост цены. А вот когда вступит в силу закон о государственном кадастре недвижимости, землеустроительными работами и технической инвентаризацией зданий (сооружений) будут заниматься кадастровые инженеры. И чтобы оформить свою недвижимость, людям не придется обращаться сначала к землемерам, а потом в БТИ. Это уже экономия денег. Причем деятельность кадастровых инженеров будет под контролем. Кадастровые инженеры должны обязательно объединиться в саморегулируемые организации (СРО), "одиночки" не получат право заниматься этой деятельностью. У СРО будет компенсационный фонд. И в случае нанесения ущерба, вреда или неквалифицированной работы саморегулируемая организация будет рублем отвечать по обязательствам перед людьми. То есть это фактически страхование ответственности профессиональной деятельности. Кадастровые инженеры создадут на рынке реальную конкуренцию, у граждан появится выбор. И как следствие - снизятся расценки на услуги. Подскажите, как можно быстро зарегистрировать свой земельный пай? Люди по нескольку лет маются. - Быстро не получится, если ваш пай не выделен в натуре. Дело в том, что в свое время людям предоставили право на владение земельными паями, но сам "клочок земли" они реально не получили. Поэтому земли бывших колхозов и совхозов ставили на кадастровый учет единым участком. Теперь надо разделить его на паи. Для этого надо собраться всем пайщикам, определить, где чей участок будет расположен. А это не так просто, неизбежны споры-раздоры. В Псковской области Роснедвижимость вместе с датскими специалистами провели эксперимент. Подключили к этому делу органы местного самоуправления. Они помогли людей собрать, провести собрания. Участие местной власти несколько пригасило эмоции, дало гарантию, что каждый получит свою долю. В такой обстановке легче прийти к компромиссу. Как только решение было принято, начали межевание, причем сразу всей площади. Стоимость землеустроительных работ, проведенных оптом, для каждого пайщика оказалась примерно в 7-10 раз ниже, чем при индивидуальном заказе - по 1000 рублей за пай. Таким образом, Роснедвижимость показала, как можно с минимальными трудностями решить проблему регистрации земельных паев. На нашем сайте об этом эксперименте есть подробная информация. Так что действуйте. Пайщики должны сами проявлять инициативу и настойчивость. Пока же паи не выделены в натуре, поставить их на кадастровый учет нельзя. Значит, и невозможно пройти государственную регистрацию права собственности. Чем отличается Роснедвижимость от Росрегистрации? Похоже, они выполняют одну и ту же работу. Это разные ведомства, и у каждого - свой круг обязанностей. Хотя, действительно, по незнанию люди их часто путают. Росрегистрация отвечает за права на объекты недвижимости. Именно она ведет регистрацию ваших участков и домов, выдает свидетельства о праве собственности. Зона ответственности Роснедвижимости - объект права (в настоящее время земельные участки, позднее - земельные участки и находящиеся на них объекты недвижимости). И сегодня любой гражданин может запросить сведения не только о личном участке, но и своего соседа, родственника, знакомого. Отделения территориальных управлений Роснедвижимости выдают кадастровые планы (в этом документе в полном объеме содержатся все сведения о земельном участке). Исключение составляют сведения, связанные с государственной тайной. А что касается персональных данных (ФИО, адрес и прочее), то они разглашаются только с согласия их "хозяина". Теперь, как получить гражданам эти сведения? Сейчас их запрашивают по месту нахождения недвижимости. Так, если вы живете в Москве, а ваш земельный участок расположен во Владимирской области, то придется ехать туда. Можно сделать запрос и по почте. Роснедвижимость стремится к тому, чтобы сведения кадастра можно было получать через Интернет. Тогда, находясь в Москве, вы сможете, не отходя от своего компьютера, запрашивать и получать информацию по любому участку, будь он хоть во Владивостоке, хоть на Камчатке. Мы сейчас над этим активно работаем и надеемся, что в ближайшее время система заработает. Итак, Роснедвижимость и Росрегистрация - это два ведомства, которые находятся на переднем крае недвижимости. Поэтому взаимодействие между ними крайне важно. В марте 2005 года Роснедвижимость и Росрегистрация заключили соглашение о взаимодействии и взаимном информационном обмене для оптимизации порядка ведения государственного земельного кадастра, организации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, создания государственного кадастра объектов недвижимости. Кроме того, в большинстве регионов созданы межведомственные рабочие группы, в которые вошли представители Роснедвижимости, Росрегистрации, региональной и муниципальной власти, Федеральной налоговой службы, организаций технической инвентаризации. Такая тесная работа ведомств помогает оперативно решать возникающие вопросы. Хорошо бы этот опыт использовать во всех регионах. Почему такие большие очереди при оформлении земельных участков? В сентябре записывали только на конец ноября. Пока это, действительно, проблема. Но уже принят административный регламент предоставления Роснедвижимостью государственной услуги "Предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра". Например, предусмотрено, что график работы подразделений (территориальных отделов управлений Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации) должен предусматривать прием и информирование граждан не менее двух дней в неделю до 20.00, а также по субботам до 15.00. Внедрение административного регламента предполагает, помимо прочего, оснащение территориальных отделов удобной мебелью для оборудования зоны ожидания и приема заинтересованных лиц и размещение удобных и понятных информационных стендов. Кроме того, в некоторых территориальных отделах управлений Роснедвижимости уже внедряется так называемая электронная система управления очередью. Она предусматривает установку информационных стендов, звуковое информирование престарелых и слабовидящих граждан, световые информационные табло (видеоэкраны с информацией), кондиционеров. Электронная система управления очередью уже установлена в территориальных отделах в Московской области, в Кемерове, монтируется в Твери, в Кинели (Тверская область), в Прокопьевске (Кемеровская область), в Самаре. На установленном в зале терминале посетитель выбирает вид услуги, после чего получает отрывной талон, на табло высвечивается номер окна, в котором у него будут приняты документы. Практика показала, что при такой организации дела максимальное время ожидания заявителей составляет не более 30 минут, время сдачи документов - 10 минут. А на получение выписки из земельного кадастра уходит не более 10 дней. Окончательно по всей стране административный регламент будет введен до 1 января 2012 года. Кроме того, Роснедвижимость собирает сейчас наиболее типичные и часто задаваемые вопросы по ведению государственного земельного кадастра и предоставлению сведений. Готовятся ответы, которые будут включены в специальный справочник. Его разместят на информационных стендах в территориальных отделах, а также на сайтах Роснедвижимости и ее территориальных органов. Это тоже должно значительно сократить время, потраченное на посещение отделов Роснедвижимости. Сколько стоит оформление всего пакета документов на право владения землей? - В зависимости от ситуации состав документов бывает различным. Может потребоваться проведение каких-либо экспертиз, согласований и прочего. Однако в любом случае необходимо получить кадастровый план земельного участка и пройти государственную регистрацию прав на земельный участок. По результатам землеустроительных работ проводится государственный кадастровый учет земельных участков. Это делается бесплатно, как и выдача кадастрового плана вашего земельного участка. А если вы захотели получить кадастровый план на участок соседа или кого-то другого, то придется платить. Госпошлина за проведение государственной регистрации для граждан сегодня составляет 500 рублей (с 2007 года она будет понижена до 100 рублей), для юридических лиц - 7,5 тысячи рублей. Если вы считаете, что с вас запросили чрезмерно много денег и это подкрепляется какими-либо документами, то необходимо обратиться к властям соответствующего субъекта Российской Федерации для установления верхних сумм за межевание. Еще раз напомним, что на землеустроительные работы устанавливаются коммерческие договорные цены. Эту услугу государственные ведомства не оказывают. .
25.07.2007

Защита при ипотеке

Ипотека развивается очень высокими темпами. Для многих граждан ипотека – единственный способ обзавестись собственным жильем. Однако, вступая в кредитные отношения с банком, как заемщик, так и сама кредитная организация берут на себя значительный объем рисков, основанных на длительности этих отношений. И здесь на сцену выходит страховая компания, способная нейтрализовать эти риски. Какие риски страхуются при получении ипотечного кредита? При получении ипотечного кредита банк-кредитор предложит застраховать заемщику конструктивные элементы предмета залога (квартиры, дома). Это страхование является обязательным. Так же в большинстве случаев придется застраховать свою жизнь и трудоспособность. Объем покрываемых рисков будет зависеть от требований банка – кредитора. Чаще всего требуемое покрытие включает в себя смерть, наступившую по причине несчастного случая и болезни, нетрудоспособность, возникшую в результате присвоения застрахованному инвалидности 1 или 2 группы, опять таки по причине несчастного случая или болезни. Реже к перечисленному покрытию добавляется временная утрата трудоспособности в результате несчастного случая. В ипотечное покрытие может входить (и часто входит!) также риск утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости. На что может рассчитывать ипотечный заемщик в случае наступления страхового случая? Суть ипотечного страхования для заемщика в том, что при наступлении непредвиденных неприятных событий сам заемщик или при самом плачевном варианте развития событий его родные и близкие не испытывают дополнительной материальной нагрузки в виде обязательств по погашению кредита. За них это сделает страховая компания. Так же заемщику или его родственникам не придется расставаться с уже ставшим родным жильем. Банк получает защиту своих финансовых интересов. Имея страховую защиту, банк уверен, что в случае наступления дефолта по кредиту, связанному с вышеперечисленными причинами, ему не придется испытывать трудности с реализацией предмета залога с публичных торгов, различными судебными тяжбами и пр. Его проблемы тоже решит страховая компания. Страховщик при этом осуществляет свою профессиональную деятельность и грамотно управляет рисками, переданными ему клиентами. Так что заключение договора комплексного ипотечного страхования обоюдовыгодно для всех участников ипотечного рынка. При получении кредита, например, жизнь заемщика, уже может быть застрахована. Что происходит в подобных ситуациях? В подобных ситуациях значение будут иметь два основных фактора. Во-первых, будет учитываться, в какой страховой компании уже застрахована жизнь заемщика. Если страховщик не аккредитован при банке кредиторе, то, скорее всего, заемщику придется заключать новый договор страхования с аккредитованной компанией. Второй важный момент, который будет имеет значение – какое именно страховое покрытие содержится в уже имеющемся договоре страхования и в чью пользу заключен договор. Если существующее покрытие удовлетворит банк, то вполне можно будет заключить дополнительное соглашение о смене выгодоприобретателя. На какой срок, как правило, заключаются договоры страхования, согласно требованию кредитного договора? Бывают ли случаи, когда заемщики по собственному желанию увеличивают сроки договора и страховую сумму, а также расширяют перечень страхуемых рисков? Обычно договор страхования заключается на срок кредитования, плюс некоторый временной задел (от 1 дня до 1 месяца). Это необходимо для покрытия рисков заемщика и банка в течение всего периода кредитования. Период этот и так достаточно длинный – от 10 до 30 лет. Поэтому на практике у заемщиков не возникает желания заключить договор на еще более длительный срок. А вот на счет увеличения страховой суммы многие заемщики задумываются. Дело в том, что страхование в пользу банка осуществляется на сумму кредита, увеличенную на 5–15%. Но если действительная стоимость закладываемого имущества выше, чем страховая сумма по договору страхования, у физического лица возникает свой собственный риск, не покрытый данной страховой защитой. Например, дом, приобретенный за счет кредитных средств стоит 100 рублей. Размер кредита – 70 рублей. Страховая сумма по договору страхования в пользу банка составит 70 рублей + 10%=77 руб. Итого получаем собственный риск физического лица 100-77=23 рубля. И это на момент заключения договора. В дальнейшем, по мере погашения кредита собственный риск физлица будет увеличиваться, а риск банка уменьшаться. Поэтому по мере роста страховой культуры у людей возникает вопрос: если случится что-то неприятное, банк свой риск закроет, а как же я? Страховая компания выплатит средства, которые будут направлены на погашение кредита, но я то в результате останусь ни с чем! Тоже самое касается и расширения страхового покрытия. Если еще некоторое время назад заемщики воспринимали страховую услугу как досадное дополнение, необходимое для получения кредита, то на настоящий момент практически все заемщики-страхователи очень внимательно относятся к заключению договора страхования. И уже не редкость, когда человек самостоятельно принимает решение о расширении страхового покрытия за дополнительное вознаграждение. Бывают ли случаи, когда заемщик обращается за выплатой страхового возмещения, в то время как, согласно условиям договора, произошедшие событие не является страховым? Всегда ли страхователь умеет правильно прочитать страховой договор? Да, такие случаи бывают. Единственное, что можно посоветовать в этой ситуации, это внимательно читать договор страхования и договариваться об условиях "на берегу". Страховщик же, со своей стороны, исходя из своего опыта, должен обязательно акцентировать внимание клиента на моментах, которые человек, в силу отсутствия опыта в страховании, может истолковать не вполне корректно. Как часто страховая компания совершает выплаты по договорам страхования, заключаемым в силу ипотеки? На настоящий момент выплаты по договорам комплексного ипотечного страхования думаю у всех компаний, активно работающих в этой сфере, держатся в рамках запланированных. Но, учитывая длительный срок действия такого страхового покрытия (до 30 лет) и недостаточное количество новых строящихся объектов недвижимости (т.е. изношенный жилой фонд), ситуация, скорее всего, ухудшиться. Какие виды жилья наиболее интересны для страховой компании, или это не принципиально? Для страховой компании в большей степени существенен не вопрос предпочтения какой-либо категории жилья, а вопрос адекватности тарифов. Страховщик, как профессионал в области управления рисками, должен просто грамотно оценить риски, связанные с тем или иным объектом недвижимости, и определить ту стоимость, за которую он согласен переложить эти риски с клиента на себя. Какой вы можете дать прогноз развитию российского рынка ипотечного страхования? С учетом нынешних цен на недвижимость, у ипотеки должно быть большое будущее. Для многих семей это единственная возможность обзавестись собственной жилплощадью или улучшить свои жилищные условия. Смягчение требований банков к выдаваемым кредитам и постоянные улучшения кредитных продуктов тоже стимулируют развитие ипотечного рынка. Так же увеличению объемов выдаваемых ипотечных кредитов способствует и активное развитие рефинансирующих организаций. .
25.07.2007

В Москве появится новый микрорайон

Новый жилой микрорайон построят в Западном административном округе Москвы на пересечении улицы Минской и киевского направления Московской железной дороги, передает РИА "Новости" со ссылкой на столичную мэрию.

Микрорайон будет построен на земельном участке, принадлежащем ООО "Территориальная дирекция "Волынская". Площадь земельного участка составляет почти 48 гектаров.

По словам источника в мэрии, разработка градостроительной документации для нового микрорайона завершится к концу 2007 года, а сам микрорайон будет построен к 2014 году.

"После окончания работы над градостроительной документацией микрорайона Москомархитектура скорректирует проект планировки участка южного дублера Кутузовского проспекта от Минской улицы до Аминьевского шоссе и даже минимизирует часть компенсационных выплат за изымаемые в 2006-2007 годах участки и недвижимое имущество под дублер Кутузовского проспекта", - отметил представитель горадминистрации.
.
25.07.2007

Кредит по-соседски

Гражданам России, желающим приобрести недвижимость в ближнем зарубежье, вряд ли удастся найти банк на территории своей страны, который согласится выдать ссуду под залог "иностранного" жилья. "Не слышал ни о подобных массовых программах, ни о единичных сделках", - говорит заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. "Думаю, это связано с тем, что у российских кредитных организаций не хватает знаний в области ипотечного законодательства стран ближнего зарубежья, а также нет опыта взысканий предмета залога в случае невозврата", - добавляет председатель совета директоров Москоммерцбанка Андрей Савельев.

Однако выход все же есть. Чтобы обзавестись недвижимостью в соседней стране, можно воспользоваться альтернативной схемой: под залог московской квартиры или дома в Подмосковье заемщик получает нецелевой кредит и уже на эти деньги покупает жилье в другом государстве. "В нашем банке долларовый кредит на любые цели под залог недвижимости на 15 лет можно взять под 12%. Ставка окажется выше на один процентный пункт, чем по ипотечным схемам", - говорит директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка (РИБ) Алексей Дорош. Разница в один пункт для ипотечных сделок, безусловно, ощутима. Скажем, при ипотечной программе в РИБе на сумму $750 тыс. с первоначальным взносом в 10% и сроком 15 лет заемщик в финале выплатит около $1,53 млн. Нецелевой кредит на ту же сумму, взятый под 12%, в итоге выльется в $1,62 млн. То есть клиент переплатит лишние $90 тыс. "Но при этом мы не требуем никаких подтверждающих документов о целевом использовании ссуды",?- уточняет Алексей Дорош. $750 тыс. в данном случае - максимальная сумма нецелевого кредита, причем она должна составлять не более 70% от стоимости жилья. Вместе с тем этих денег хватит, чтобы, например, приобрести пять двухкомнатных квартир в центре Ялты ($128 тыс. за каждую).

В некоторых случаях, используя более сложную схему, заемщик может убить двух зайцев: не только приобрести квартиру за рубежом в кредит, но и сэкономить на процентах. "Например, в Прибалтике оформить ипотеку иностранцу будет невозможно, если на момент обращения за ссудой он не владеет там недвижимостью, - рассказывает Игорь Жигунов. - Под залог московской квартиры наши сограждане берут нецелевой кредит в российском банке. На эти средства они приобретают жилье в Прибалтике, а затем под залог зарубежной недвижимости оформляют ипотечную ссуду в местной кредитной организации под низкую ставку - 4-6% годовых и погашают дорогой российский заем".

Ищите местных поручителей. Нет универсальных рекомендаций, в какой банк - российский или иностранный - лучше обращаться потребителю, желающему купить квартиру в ближнем зарубежье. Слишком много факторов здесь нужно учитывать. Один из самых главных, уверяет Алексей Дорош, - гражданство заемщика: "Если у вас двойное гражданство, выгоднее получить заем по месту нахождения объекта недвижимости. А когда ссуду берет нерезидент, лучше кредитоваться в России". Так проще подтвердить доход, пройти проверку на платежеспособность и получить приемлемую ставку по кредиту.

Россиян, которые пытаются оформить ипотеку на территории той страны, где приобретают квадратные метры, ждут сложности уже на этапе рассмотрения заявки: "Не все банки работают с нерезидентами. Но если кредитная организация принимает решение в пользу такого заемщика, она обычно требует поручительство гражданина, зарегистрированного и проживающего на территории Украины", - говорит начальник отдела розничных кредитных продуктов Укргазбанка Дмитрий Замотаев. "Для банка наличие поручителя станет определяющим фактором в вопросе принятия положительного решения о выдаче ссуды", - соглашается заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Укрсоцбанка Владислав Королев.

Ссуда с видом на жительство. В целом, отмечают собеседники "Ф.", зарубежные банки не слишком охотно кредитуют граждан других стран. Хотя теоретически, если заемщик соответствует необходимым критериям, а источники его дохода прозрачны, рассчитывать на заем все-таки можно. "Обычно в банках достаточно жесткие требования к иностранным заемщикам, кредитные организации стараются кредитовать только резидентов. Ставки могут быть ниже, чем в России, но получить ссуду зачастую проблематично", - комментирует Алексей Дорош.

Одной из самых либеральных "соседских" стран в этом отношении считается Украина. По словам Дмитрия Замотаева, иногда иностранным клиентатам даже разрешают предоставить в качестве залога российскую недвижимость.

"Для себя я определил три группы заемщиков-иностранцев, которые берут ипотеку в нашей стране. Первая группа - это те, кто имеет на Украине родственников, вторая - люди, приобретающие квартиры в курортных городах, третьи - ведут бизнес на территории нашей страны и приобретают жилье с целью избавить себя от расходов на гостиницу", - говорит Владислав Королев. Проще всего получить ссуду в украинском банке представителям первой и третьей группы. "У одних здесь корни (и, соответственно, поручители), другие прозрачны для банков, поскольку их бизнес легко проверить. Самая сложная - вторая группа", - добавляет эксперт.

Казахстанские банкиры более осторожны. "Наши банки выдают ипотечные кредиты гражданам ближних государств только при условии, что у тех есть вид на жительство, - говорит проектный менеджер департамента продуктовых менеджеров Темiрбанка Татьяна Кенжибаева. - Получить кредит в Казахстане без него невозможно".

Белорусские банки еще более категоричны. "Согласно стандартным требованиям, заемщик нашего банка - ипотечный ли он берет кредит или какой-либо другой - обязательно должен являться гражданином Белоруссии", - рассказывает директор департамента по работе с частными клиентами Приорбанка Дмитрий Фролов. По его словам, кредитная организация крайне осторожно относится даже к резидентам страны, работающим за рубежом. "Мы очень тщательно проверяем их источники доходов и платежеспособность", - говорит банкир.

Некогда Приорбанк (входит в группу Raiffeisenbank) работал с нерезидентами, но после случая с россиянином, который взял кредит, отказался платить и вернулся на родину, - прекратил эту практику. "Мы вынуждены были искать заемщика, ездить по российским судам", - вспоминает Дмитрий Фролов. Он отмечает, что некоторые белорусские банки работают с гражданами других стран, имеющими вид на жительство, но эта практика не носит массовый характер и является, скорее, исключением.

Местные порядки. Лояльные украинские банкиры уверяют, что ставки кредитования для нерезидентов не будут отличаться от тех, что предлагаются гражданам страны. Если взять top-10 крупнейших украинских банков, то долларовую ипотечную ссуду на покупку жилья на "вторичке" предоставят под 12-13,5% годовых (в России ипотеку в долларах можно оформить под 9-10%).

Первоначальный взнос, скорее всего, российскому заемщику придется внести солидный - не менее 30% от стоимости жилья. Отметим: многие финучреждения Украины для резидентов уже не требуют выплаты аванса, а если первоначальный взнос необходим, он составляет 10-20%.

До заключения договора заемщик должен будет получить в налоговой инспекции идентификационный код (аналог российского ИНН), без которого заключение договора и нотариальное заверение документов невозможны. По словам украинских кредиторов, процедура эта несложная и не требует существенных финансовых затрат. Страховка так же должна быть оформлена в стране, где потребитель получает ссуду. Схема аналогична российской: страховщик - дружественная для кредитора компания. "В нашем банке по ипотечным кредитам требуется застраховать только имущество, что обойдется примерно в 0,3% от его стоимости, а максимальный набор договоров может включать в себя так же страхование жизни, потерю трудоспособности и титула", - рассказывает Владислав Королев. "В Казахстане для нерезидента условия по ипотечному займу окажутся более жесткими, - признается Татьяна Кенжибаева. - Скажем, период кредитования не будет превышать срок вида на жительство". В среднем, по ее словам, ставки по кредиту в Казахстане составляют около 14% как для тенге, так и для долларов. "Даже учитывая, что в России придется брать нецелевой кредит под залог имеющегося жилья, условия здесь будут более выгодны, - уверяет Алексей Дорош.?- При этом заемщику не придется по настоянию банка переводить документы о доходах на местный язык". В России, отмечает банкир, при получении кредита можно обойтись и без справки о доходах, в иностранных банках "этот номер не пройдет".

СРАВНЕНИЕ: Холодный расчет

Допустим, вы собираетесь купить квартиру за $175 тыс. в Ялте общей площадью 120 кв. метров в пяти минутах ходьбы от моря.

Кредит на Украине можно взять под 12,5% годовых (условия Укрсоцбанка), оплатив предварительный взнос в размере 30% от стоимости (требование к нерезидентам). В этом случае сумма займа составит $122,5 тыс. Если оформить ссуду на 15 лет, ежемесячный платеж при аннуитетной схеме будет равняться $1525 тыс. Через 15 лет заемщик выплатит $275 тыс. Однако нужно еще учесть расходы на страховку (0,3% в год от остатка задолженности) - $5,6 тыс., услуги нотариуса - примерно $200, выплаты в пользу государства (2% от стоимости жилья) - $3,5 тыс., разовая комиссия банка (1% от суммы займа) - $1,8 тыс. То есть дополнительно заемщик выплатит $11 тыс. Общая переплата по кредиту - $163,5 тыс.

Если взять нецелевую ссуду такого же размера в российской кредитной организации под 12% годовых (условия Русского ипотечного банка), то ежемесячно банку нужно будет отдавать $1480. В итоге за 15 лет клиент выплатит $266 тыс. Страховка в данном случае обойдется гораздо дороже, чем на Украине - 1,5% ежегодно от остатка по кредиту, то есть в общей сложности $18,3 тыс. Услуги нотариуса будут стоить $840, оценка залога - около $150, $1,2 тыс. - единоразовая комиссия за выдачу кредита (1% от размера ссуды). $600 придется отдать за обналичивание средств (0,5% от суммы кредита). Дополнительные расходы - $21 тыс., то есть в два раза больше, чем в "украинском" случае. Но общая переплата почти такая же - $164,5 тыс. Если исходить из приведенных примеров, для потребителя в финансовом смысле по большому счету нет разницы, где оформлять ссуду. В таком случае, безусловно, имеет смысл обратиться в российскую кредитную организацию, где процесс оформления займа наверняка пройдет менее "болезненно" и более оперативно.
.
23.07.2007

30% россиян не купят собственное жилье и при нулевой ставке ипотеки

С учетом нынешних доходов 70% россиян никогда не купят собственное жилье, считает председатель Совета Федерации Сергей Миронов.

"70% россиян никогда с учетом нынешних доходов и ни при каких условиях не купят квартиру, даже при нулевой кредитной ставке за ипотеку", - сказал он на встрече с депутатами Новосибирского облсовета.

Ипотека сегодня доступна лишь 5-7% населения, утверждает Миронов.

По его мнению, для решения жилищного вопроса государству необходимо ориентироваться на строительство социального жилья путем создания государственных строительных корпораций.

"Государственные строительные корпорации займутся подготовкой и оформлением земельных участков, а также строительством, привлекая подрядчиков, нанимая частные условия на определенных условиях. Эти определенные условия - либо фиксированная цена за квадратный метр для каждого региона может быть разной, либо будет фиксирована норма прибыли компаний", - сказал Миронов.

Он также отметил, что жилье должно быть качественным, но доступным по себестоимости.
.
23.07.2007

Законная собственность

Запрет на оформление недвижимости в частную собственность в Сочи противоречит законодательству, а изъятие участков земли под застройку новых районов можно оспорить в суде: Павел Крашенинников рассказал журналистам о тонкостях законодательства о недвижимости. "Заморозка" сделок с недвижимостью в Сочи незаконна – по федеральным законам и по Конституции нельзя запретить перевод участков земли в частную собственность в пределах того или иного региона, если такой запрет не обусловлен целевым назначением земли. Об этом, выступая перед журналистами, рассказал Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.

"Неважно, какой это город, важно, что он находится на территории РФ, на которой действует Конституция РФ". А согласно Основному закону запрещено приватизировать лишь отдельные территории, связанные с обеспечением безопасности страны, и к таковым черноморский курорт не относится.

Прокомментировал депутат и другие законодательные новшества – например, принятый Госдумой 4 июля закон "О государственном кадастре недвижимости". Как уже сообщала газета "Время новостей", начиная с 1 марта будущего года, единый кадастр недвижимого имущества заработает – точнее, будут объединены системы учета земельных участков и недвижимости. Если сейчас в России "действуют десятки кадастров: водный, лесной, связанные с недвижимостью", то теперь предстоит их унифицировать. "Кадастровые органы и органы по регистрации прав будут обмениваться информацией в режиме онлайн", – пояснил депутат. Это новшество г-н Крашенинников считает революционным, ибо теперь информацию будут запрашивать сами регистрирующие органы, а не владельцы недвижимости: "Гражданам не придется выстаивать очереди, бегать за справками сначала в БТИ, потом за документами, связанными с куплей-продажей недвижимости". По закону должна быть упрощена и процедура обмера недвижимости – эту задачу возложат на кадастровых инженеров, "которые должны будут обмерять сразу все – и дом, и земельный участок".

По мнению г-на Крашенинникова, законодательство дает гражданину достаточно возможностей, чтобы защитить свое недвижимое имущество от посягательств. Так, даже в случае изъятия земли в государственные нужды, спор между собственником и госорганами должен решаться в суде. По словам депутата, часто под государственной необходимостью понимают не строительство мостов и дорог, а возведение жилых массивов. Изменение "правил игры" также не должно приводить к убыткам добросовестного собственника. "Гражданин не должен страдать оттого, что в стране постоянно меняются правила и участок, на котором стоит его дом, впоследствии был признан природоохранной зоной".

"Закон может испортить жизнь, но как-то сразу кардинально ее улучшить он не может", – сделал неожиданный для журналистов вывод Павел Крашенинников. По его мнению, жилищное законодательство по-прежнему нуждается в

.
23.07.2007

Квартиры больше не приносят дохода, переключаемся на офисы

До недавнего времени частные инвесторы обращали мало внимания на рынок коммерческой недвижимости, вложения в жилье обеспечивали суперприбыль. Однако время выгодных покупок "физиками" офисов и торговых центров, похоже, наступило пишет журнал D'.

Рынок жилой недвижимости в Москве потерял инвестиционную привлекательность. Особенно для тех, кто раньше покупал квартиры на этапе котлована и потом продавал их сразу после сдачи дома госкомиссии, обеспечивая себе 50-70% доходности. В краткосрочной перспективе надеяться, что операции с квартирами будут приносить инвесторам столь же впечатляющий доход, не приходится. Даже те, кто приобретал их с мыслью заработать за счет аренды, просчитались. Рост арендных ставок куда меньше роста цен, а сроки окупаемости от операций со сдачей квартиры увеличились почти в два раза. Однако ресурсы рынка недвижимости не исчерпываются только жилыми площадями. Стоит присмотреться к другим нишам, доступным для частного инвестора.

Первоэтажные инвестиции

В отличие от жилья большинство категорий коммерческой недвижимости продолжает оставаться прибыльным сегментом: арендные ставки плавно, но неуклонно повышаются. По данным компании Knight Frank, за прошлый год стоимость аренды офисов выросла в среднем на 15%, а цены при продаже - на 30%. В 2007 году ценовая динамика также радует продавцов: по информации компании "Миэль-недвижимость", арендные ставки на торговые площади увеличились на 8,7%, на офисные - на 3,1%.

Наиболее доступный для частника вид коммерческой недвижимости - это встроенно-пристроенные помещения на первых этажах жилых и административных зданий. "Они имеют отдельный вход, поэтому могут рассматриваться отдельно от основного объекта. Соответственно, предлагаются к продаже небольшими лотами", - рассказывает директор департамента консалтинга и исследований компании "Миэль" Айдар Галеев. Чаще всего такой формат коммерческой недвижимости называют street retail, но на деле это могут быть не только торговые площади, но и небольшие офисы или помещения для малых предприятий - салонов красоты, химчисток, тренажерных залов и т. п. Средняя стоимость 1 кв. м в данном сегменте начинается от 5 тыс. долларов. "Теоретически минимальный порог вхождения в рынок составляет порядка 800-900 тыс. долларов. Этой суммы в принципе достаточно для приобретения недорогого встроенно-пристроенного помещения минимального размера (150-200 кв. м). Правда, такие помещения на рынке в дефиците и зачастую предлагаются по более высоким ценам. Поэтому частным инвесторам разумно выходить на этот рынок с суммой 1,5-2 млн долларов", - рассуждает Айдар Галеев.

Гораздо реже встречаются варианты покупки отдельных помещений в крупных бизнес-центрах и торговых центрах, поскольку они представляют собой неделимые комплексы и по частям продаются нечасто. "Однако такие предложения периодически появляются. Например, в недавнем прошлом выставлялись лоты от 400 кв. м в бизнес-центре Pollars", - вспоминает Айдар Галеев. Купить подобные площади можно от 2,5-2,8 тыс. долларов за 1 кв. м, то есть инвестор заплатит не менее 1 млн долларов.

Несмотря на высокий входной порог, такие инвестиции окупятся довольно быстро, уверяют эксперты. "В силу высокого спроса на подобные объекты и общего дефицита предложения "маленьких" офисов подобные вложения окупаются быстро, - считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Хотя стоит отметить, что и цена продажи таких помещений тоже очень высокая: на некоторые объекты, расположенные в центре города (например, первые этажи жилых особняков), стоимость сейчас доходит до 15-18 тыс. долларов за 1 кв. м". Если покупать готовый офис или помещение под магазин, то срок окупаемости на аренде без учета роста стоимости объекта для офисных помещений составляет девять-десять лет, для торговых площадей - шесть-семь лет. "Например, приобретается помещение класса B+ стоимостью 4-6 тыс. долларов США за 1 кв. м, затем сдается в аренду за 500-800 долларов за 1 кв. м в год. Следовательно, владелец получает 12-14% годовых, а средний срок окупаемости данного помещения составит семь лет", - приводит примеры гендиректор агентства элитной недвижимости "Новое качество" Вячеслав Лимонов. Для сравнения: покупка однокомнатной квартиры за 140 тыс. долларов и сдача ее в аренду окупится лет через 20 (при арендной ставке 600 долларов).

Сэкономить инвестор может, используя другую схему входа в этот рынок - покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевод ее в категорию нежилого помещения. "Впоследствии собственник сдает такой мини-офис или магазин в аренду либо продает. Это очень выгодно, так как стоимость офисного или торгового помещения на первом этаже жилого дома намного выше, чем стоимость аналогичной квартиры", - объясняет Вячеслав Лимонов. Специалисты "Миэль" подтверждают, что доходность вложений при такой стратегии может достигать 30-40%. Хотя, по мнению Айдара Галеева, основная прибыль получается не столько за счет разницы в цене между жилым и нежилым помещением, сколько за счет того, что арендные ставки на коммерческую недвижимость растут быстрее, чем на жилье.

Однако на практике эта схема выглядит отнюдь не так радужно, как на словах. Во-первых, сама процедура перевода помещения из жилого в нежилое долгая, часто растягивающаяся на месяцы и дольше. Во-вторых, сейчас в Москве весьма сложно найти жилье на первом этаже, подходящее для такой операции. "Большинство квартир, которые можно переоборудовать в офисы и магазины, давным-давно раскуплены и переделаны. А в новостройках девелоперы сразу планируют первый этаж как нежилой и продают его сразу по высоким ценам", - скептично замечает гендиректор компании "Новая площадь" Денис Семыкин.

Между магазином и офисом

Эксперты не берутся советовать, какая категория коммерческих объектов - торговые помещения или офисы - сегодня более интересна для инвестиций. Все зависит от характеристик конкретного объекта. "Так как в будущем году насыщения рынка торговых или офисных помещений не предвидится, частным инвесторам будут интересны эти сегменты рынка в равной степени, - считает Константин Ковалев. - С одной стороны, доля свободных площадей в объектах офисной недвижимости ниже, но при этом ставки на торговую недвижимость в среднем выше. Таким образом, доходность по этим сегментам почти одинаковая: у офисной - 10-11% годовых, у торговой - 11-12%". По мнению других экспертов, в нынешних условиях частные инвесторы, выходящие на рынок встроенно-пристроенных помещений, могут рассчитывать на 14-17% доходности от торговых площадей и на 9-12% - от офисных.

"В последнее время на рынке наибольшую доходность дает покупка торговых помещений в спальных районах города. Спрос на такие площади, расположенные в пешеходной близости от потенциальных клиентов - жителей близлежащих домов, стабильно повышается", - уверяет Айдар Галеев. Но традиционно высокий спрос сохраняется и на помещения в так называемых торговых коридорах, на первых линиях домов, пешеходных улицах и центральных магистралях, вблизи станций метро - в местах с высоким проходным потоком. Рост стоимости таких площадей в прошлом году составил около 50-70%. В текущем году цены притормозили и даже в первом квартале где-то отыграли назад. Но в целом по итогам года, как ожидают в "Миэль-недвижимости", стоимостный прирост составит не менее 20%.

Помимо выгодного месторасположения при выборе конкретного объекта инвестирования необходимо учитывать перспективы развития района, в котором он находится. Яркий пример - встроенно-пристроенные помещения на первых этажах строящегося жилого комплекса (ЖК) "Гранд-парк", расположенного в трех минутах езды от Третьего транспортного кольца в районе Беговой улицы, где стоимость 1 кв. м совсем недавно составляла 2-2,5 тыс. долларов. Сегодня эти площади продаются по 6-7 тыс. за 1 кв. м. Динамика роста цен превышает среднерыночный показатель в полтора-два раза, и это связано как раз с появлением нового ЖК и окружающей его инфраструктуры.

Покупая коммерческие площади в новостройках, инвестор может вложить деньги на начальном этапе строительства. Однако это не даст такого эффекта, как в случае с жильем. По словам риэлтеров, если раньше разница в цене между строящимися и сданными объектами могла достигать 50-60%, то сегодня эта цифра гораздо ниже - 15-20%. И все же с учетом роста рынка итоговая доходность такой операции может составлять около 60-70%. Правда, данный сценарий возможен только при вхождении в проект на самых ранних стадиях его реализации, а таких предложений практически нет. "Застройщики предпочитают продавать готовую недвижимость по более высокой цене, привлекая для ее строительства не средства соинвесторов, а кредитные ресурсы", - поясняет Айдар Галеев.

Стоит помнить, что, инвестируя в коммерческую недвижимость, в статью расходов придется включать дополнительные пункты, которые не требуются при приобретении жилья. Так, проведение юридической экспертизы в таких операциях даже более желательно, чем при покупке квартиры. Необходимо также убедиться, что любая перепланировка согласована с соответствующими инстанциями и оформлена грамотно, а дом не относится к ветхому жилью.
.
20.07.2007

Предыдущая • 1 • 2 • 3 • 4 • 5 • 6 • 7 • 8 • 9 • 10 • 11 • 12 • 13 • 14 • 15 • 16 • 17 • Следующая • 
  Rambler's Top100