31 год мы работаем для Вас!
на главную
контакты
карта сайта
   
 На главную
Холдинг недвижимости
+7(495) 233-74-33

    РУССКИЙ       ENGLISH






Справочная информация



Квартирные новости

Архив квартирных новостей >>>

RSS RSS-лента

Аналитика, мнения, прогнозы

Архив аналитики >>>

RSS-лента

Это интересно

Архив статей >>>

Новости компании
Каменный пояс Недвижимость

Архив новостей >>>

RSS RSS-лента

Новости и события

Архив новостей >>>

RSS RSS-лента

Аналитика, мнения, прогнозы

 

Интервью - Налоги и недвижимость.

Одна из самых востребованных тем во всех областях и особенно в недвижимости - Налоги.
Разъяснения по реалиям в налоговых исчислениях проводит Алексей Бабичев - Генеральный директор ООО Каменный пояс Недвижимость (Камп Групп).
Итак, Вопрос: Какой размер налога надо заплатить при продаже квартиры, если она в собственности менее 3-х лет?
А.Бабичев: Налог при продаже квартиры, если она в собственности менее трёх лет, уплачивается в размере 13% с суммы превышающей 1 000 000 рублей.
Вопрос: Какие льготы или возможные варианты сокращения налогового бремени по продажам квартир в собственности менее 3-х лет возможны?
А.Бабичев: Льготных категорий граждан точно нет. Пенсионер это или есть у человека инвалидность или это Герой России налоги это не рассматривают. Для всех граждан налоговый кодекс един.
Вопрос: А если человек продает квартиру и на вырученные деньги покупает другую, как рассчитывается налог в данном случае?
А.Бабичев: Есть различные варианты. В ст. 220 налогового кодекса об этом четко написано - "Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета (текст подпункта - в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей), налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов". То есть продавая квартиру, которая в Вашей собственности допустим была менее 3-х лет, за сумму скажем 10 000 000 рублей Вы покупаете квартиру за сумму в те же самые 10 млн. рублей, можно использовать так называемый "взаимозачет". Налогов в этом случае не будет. Но здесь надо действовать. Налоговая при вашем бездействии просто возьмет и посчитает 13% с суммы более 1 млн. рублей - допустим по нашему примеру при продажной стоимости квартиры 10 000 000 рублей, налоговая инспекция выставит счет на сумму 1,17 млн. рублей. Необходимо после совершения операций по купле-продаже квартир предоставить все документы в налоговую.
Вопрос: А если человек продал не одну квартиру за год, то как будут исчисляться налоги?
А.Бабичев: Принципиально налог уплачивается с чистого дохода. И имущественный налоговый вычет действует на продажу только одной квартиры в год. Если Вы в этом же году продаете другую квартиру, в которой не сможете показать реальные расходы на её покупку, то Вам придётся после её продажи платить налог 13% со всей суммы.
Вопрос: Что такое имущественный налоговый вычет до 2 000 000 рублей.
А.Бабичев: А это общий размер имущественного налогового вычета, который можно применить при покупке скажем квартиры. Соответственно применение этого налогового имущественного вычета может быть использовано например по заработной плате - из зарплаты не будет производится подоходный налог до тех пор пока не используется сумма, заявленная по имущественному налоговому вычету.
Вопрос: А если собственность более 3-х лет?
А.Бабичев: Если собственность на любое имущество более 3-х лет, налогов нет.
Вопрос: Если собственник квартиры несовершеннолетний, налог с продажи взимается?
А.Бабичев: Как раньше я говорил, льгот по налогам с недвижимого имущества нет. За детей налог платят родители в обычном порядке.
Вопрос: А какие суммы уплачиваются с долевой собственности при продажи недвижимости?.
А.Бабичев: При долевой собственности сумму cвыше 1 000 000 млн.руб. делят на число собственников и каждый платит 13% со своей прибыли. То есть при исчислении налогов на доли сначала налогооблагаемая база распространяется только на сам объект, скажем квартира. Затем делят сумму на всех собственников. предвидя вопрос по совместной собственности, скажу что сумму чистого дохода, полученного от продажи квартиры, делят между собственниками по договоренности на основании заявления о распределении долей.
Важно: не имеет значения одним договором купли - продажи будет оформлена сделка или каждый из долевых собственников будет продавать свою часть по отдельному договору. Налоговая инспекция все равно вычисляет не облагаемую сумму, исходя из доли того или иного участника такой сделки. То есть, учитывается не облагаемая сумма квартиры в 1 000 000 рублей, эта сумма делится на доли, в итоге получается не облагаемая сумма каждого собственника. Здесь важны примеры - первый собственник имел 1/2 долю в квартире на условиях приватизации и владеет ею допустим 5 лет. Второй собственник в этой квартире допустим подарил свою 1/2 долю год назад первому собственнику. Теперь первый собственник продает квартиру ( обе доли за 2000000 рублей. Налоговая инспекция в свою очередь делит все суммы пропорционально долей, то есть, есть не облагаемая сумма в 1 млн.р., она в данном случае, делится пополам (1/2 доли) и составляет 500 000 рублей. Затем налоговая инспекция рассматривает какие суммы были уплачены за доли в отдельности, т.е. в нашем случае за каждую долю получено по 1000000 рублей. За первую долю, которая в собственности более 3-х лет налоги не начисляются. А вот за вторую, в собственности менее 3-х лет начисляют налог 13% с суммы 1 000 000 ( получена при продаже за долю) - 500 000 ( не облагаемая налогом сумма за долю) = 65 000 рублей.
Вопрос: То есть начисление налога при продаже собственности происходит исходя из размера доли собственника?
А.Бабичев: В принципе, да. Но есть нюанс. Вот пример: Есть три собственника: первый имеет 1/2 долю вправе на квартиру и в собственности она у него менее 3-х лет, второй имеет 1/4 долю в праве на квартиру и в собственности она у него менее 3-х лет, третий собственник, имеет 1/4 долю в праве на квартиру, и в собственности она у него более 3-х лет. Теперь они продают целиком квартиру за 3 000 000 рублей. В договоре купли - продажи, прописывают кто и какую сумму получает. Допустим на первого приходится 500 000 рублей, на второго 250 000 рублей, на третьего 2 250 000 рублей. Налоговая инспекция будет считать, исходя из общей суммы в 3 млн. рублей по своему - первый должен получить - 1 500 000 рублей, второй и третий по 750 000 рублей. По расчетам налоговой инспекции надо будет платить первому 13% с 1 000 000 рублей (500 тыс. - не облагаются), второму 13% с 250 000 рублей, третьему ничего платить не надо ( более 3-х лет собственность). Но учитывая распределение сумм написанных в договоре купли-продажи можно добиться через суд полной отмены налогов.
Вопрос: С примерами интересно получилось. А еще можно?
А.Бабичев: Пожалуйста - 1)Квартира в собственности более 3-х лет. Продажа за 150 000 000 рублей. В этом случае налогов нет. При собственности более 3-х лет налогов вообще нет.
2)Квартира в собственности менее 3-х лет, получена по приватизации (это важно - безвозмездно). Продажа за 6 000 000 рублей. Налог исчисляется 13% от суммы более 1 000 000 рублей, то есть 13% от 5 000 000 рублей = 65 000 рублей.
3) Продается две квартиры одновременно или в одном году от одного собственника, одна получена по приватизации, другая подарена, при этом собственность каждой менее 3-х лет. Стоимость каждой квартиры 1 000 000 рублей. За одну квартиру ничего не платим (не облагаемая сумма в 1000000 рублей). За вторую придется заплатить налог в размере 13% от полной стоимости - 1 000 000 рублей, то есть 130 000 рублей. 4) Продается квартира за 3 000 000 рублей. Эта квартира была куплена за 2 900 000 рублей полгода назад, т.е. в собственности менее 3-х лет. Налог можно выбрать - а) использовать льготу, т.е. не облагаемую сумму в размере 1 000 000 рублей, на оставшуюся сумму будет начислен налог в размере 13% от 2млн. рублей, т.е. 160 000 рублей. б) использовать имущественный вычет по фактически понесенным расходам по приобретению этой квартиры недвижимости, а именно она была куплена за 2,9 млн. рублей. Расчет будет такой: 3 000 000 - 2 900 000 = 100 000 рублей. С этого дохода будет взыскано 13%, то есть 13 000 рублей, что выгоднее.
При этом не забывайте подать декларацию о доходах не позднее 30 апреля следующего года.
Вопрос: А как быть с налогами на продажу домов с землей? Часто такое бывало, что дом и земля имеют разные свидетельства о собственности, соответственно разное время владения.
А.Бабичев: Да, разночтения по собственности действительно есть. Возможны варианты: сначала был оформлен дом, допустим приобретен в 2003 году, а затем получено свидетельство о праве собственности на землю скажем 2 года назад. Или наоборот. Соответственно при продаже такого единого объекта можно распределить стоимость на фактические 2 объекта. Сделать стоимость приобретенного более 3-х лет назад объекта по максимальной цене, а тот объект который менее 3 -х лет в собственности оценить допустим в 500 000 рублей. В этом случае налогов не будет.
Вопрос: А как быть по налогам при обмене квартир?
А.Бабичев: В случае, если в договоре мены одна их сторон доплатила свыше 1 000 0000 рублей другой стороне, и эта сторона владеет квартирой менее 3 лет, ей придется заплатить 13% с суммы превышающей 1 млн. рублей. В таких случаях как правило рассматривается оценка квартир и суммы доплаты, которые участвуют в размене. При равенстве цен вообще проблем нет.
Вопрос: А какие налоги при продаже другого имущество, например машину.
А. Бабичев: 3. Налог на другое имущество, будь то машины, гаражи, нежилые помещения типа офисов, мастерских, магазинов не взимается, если собственность более 3-х лет. Если собственность менее 3-х лет, то взимается налог 13% с суммы превышающей 125 000 рублей.
Вопрос: Мы с Вами не рассмотрели еще налоги по дарению и наследству.
А. Бабичев: Главное пока налог на дарение уплачивается с сумм по справке БТИ (Бюро технической инвентаризации), если в договоре дарения не оговорено иное. Ставка налога на дарение 13%. Налог на дарение не взимается, если дарение произошло между ближайшими родственниками Ближайшие родственники - это родители, дети, супруги. Ну а налог на наследство отменён.
Вопрос: Ну и напоследок. Какой налог на квартиру надо платить ежегодно.
А. Бабичев: Этот налог в разных регионах выглядит по - разному. Ставки этого налога ждут большие изменения, скорее после выборов президента в 2012 году. На данный момент ставки от 0,09% до 2% от стоимости жилого помещения по оценке БТИ.
Вопрос: Может ли любой человек получить полную консультацию у Вас по налогам?
А. Бабичев: Всегда готов! Тел. (495) 665 - 7777. И не только я отвечаю на эти вопросы. всегда в офисе присутствуют специалисты в этой области..
04.05.2011

 

Все новости >>>

Разработка сайта: Poirty
Дизайн: Mikeo.Ru
  Rambler's Top100