31 год мы работаем для Вас!
на главную
контакты
карта сайта
   
 На главную
Холдинг недвижимости
+7(495) 233-74-33

    РУССКИЙ       ENGLISH






Справочная информация



Квартирные новости

Архив квартирных новостей >>>

RSS RSS-лента

Аналитика, мнения, прогнозы

Архив аналитики >>>

RSS-лента

Это интересно

Архив статей >>>

Новости компании
Каменный пояс Недвижимость

Архив новостей >>>

RSS RSS-лента

Новости и события

Архив новостей >>>

RSS RSS-лента

Аналитика, мнения, прогнозы

 

Имеет ли силу особое условие "аналогичное жилое помещение" в договоре купли продажи квартиры?

Вторичный рынок жилья в нашей стране ну никак нельзя назвать полностью цивилизованным. До сих добросовестного покупателя квартиры, даже при всех проверках могут ожидать неприятные сюрпризы. Договор купли-продажи квартиры судом может быть признан недействительным по разным основаниям. Никто от этого не может быть полностью застрахован, хотя гарантии и могут даваться специалистами от недвижимости. Правда и не стоит воспринимать это, что любую сделку можно разрушить. Все таки в подавляющем большинстве случаев спорных моментов после совершения сделки купли-продажи при должном отношении опытного риелтора не возникает.
А рассмотреть хочется одно обстоятельство, которое риелторы преподносят своим клиентам - Покупателям как надежное средство от возможных дальнейших проблем с купленной недвижимостью. Есть много собственников - продавцов квартир, которые не готовы указывать в договоре купле-продажи полную стоимость своей недвижимости ввиду возникновения налогов (если безвозмездное приобретении квартиры состоялось менее 3-х лет). Таким образом в целях освобождения от уплаты подоходного налога, граждане при продаже квартиры, как правило, указывают сумму в 1 000 000 рублей, которая не облагается налогом и естественно не соответствует реальным рыночным ценам. Покупатель в свою очередь также опасается, что случись проблема, полученные расписки на всю стоимость квартиры не пригодятся. В этом случае риелторы помимо прочих возможных гарантий предлагают вставлять в договор купли-продажи особый пункт. Самое забавное что этот особый пункт предлагают вставить и "юристы" от агентств недвижимости и многие нотариусы. Звучит он так: ". Стороны, руководствуясь ст.ст. 421 (свобода договора), 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести в собственность Покупателя равноценную квартиру в доме аналогичной категории, в том же районе гор. Москвы за свой счет или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент изъятия квартиры у Покупателя. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков". При этом все специалисты объясняют его законность ст. 421 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), и доказывают покупателю его право, что в случае признания договора недействительным, на получение от продавца равноценного жилого помещения или рыночной стоимости квартиры.
Только вот свобода договора вместе с равенством участников гражданских отношений и рядом иных принципов относится ст. 1 ГК РФ и имеет смысл в признании граждан и юридических лиц свободными в заключении договора, в предоставлении сторонам возможности заключать любой договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, в свободе сторон определять условия заключаемого ими договора, в том числе и построенного по указанной в законодательстве модели. В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Характер гражданско-правовой нормы зависит от степени обязательности для участников гражданских правовых отношений, содержащихся в ней правил поведения. Вот здесь то и надо различать диспозитивные и императивные нормы гражданского права. Императивную норму участники гражданского оборота не могут изменять по своему усмотрению, а отступления признаются недействительными. Диспозитивная норма, действует лишь постольку, поскольку стороны своим соглашением не установили иные условия своего поведения.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом - оспоримая сделка, либо независимо от такого признания - ничтожная сделка.
Закон четко устанавливает юридические и имущественные последствия недействительности сделок.
По п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При признании сделки недействительной действия сторон лишаются юридической силы, т.е. правовых последствий, которых они хотели добиться, достичь не удастся. Более того, правовые отношения между участниками должны быть аннулированы.
Таким образом, при признании договора купли-продажи квартиры недействительным ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя по ст. 461 ГК РФ и иные последствия, предусмотренные договором утрачивают силу вместе с самим договором.
Что касается дальнейших имущественных последствий, то на них влияют основания недействительности, наличие или отсутствие умысла у сторон. И главное: применяются они в зависимости от того, имело ли место полное или частичное исполнение или нет.
Если стороны полностью исполнили сделку, то применяются следующие имущественные последствия:
возвращение сторон в первоначальное имущественное положение (двусторонняя реституция).
Если по заключенной сделке не было исполнения, то независимо от того, каким может быть ее характер, имущественные последствия в виде двусторонней или односторонней реституции не могут иметь места.
И еще, ГК РФ предусматривает специальные основания для требований о возмещении ущерба, связанного с недействительностью сделок. Возмещение реального ущерба при признании сделки недействительной и применении к ней последствий недействительности может требовать недееспособная сторона - от дееспособной или было явное влияние заблуждения в отношении самой сделки или сделка происходила путем обмана, насилия, угрозы.
Указанные правовые нормы, устанавливающие имущественные последствия недействительности сделок и основания для требования о возмещении ущерба, являются императивными, и не могут быть изменены по усмотрению участников договора купли-продажи.
Таким образом, условия в договоре купли-продажи жилого помещения о специальных имущественных последствиях недействительности сделки являются не соответствующими закону.
И напоследок. Отличительной чертой купли-продажи является предусмотренная ст. 461 ГК РФ ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Если товар изъят у покупателя, он в соответствии с указанной правовой нормой имеет право требовать только возмещения убытков, в которые включается стоимость купленного имущества и иные потери. Данная норма не является диспозитивной и не предусматривает для сторон возможности установить условие, отличное от предусмотренного в ней. Как психологический фактор, особое условие действует наверное на участников сделки с недвижимостью. Но по законным основаниям оно не действительно. И напоследок: ни одного прецедента в судебной практике, доказывающее обратное НЕ СУЩЕСТВУЕТ! А ведь этот "особый пункт" на службе у риелторов и псевдоюристов уже более 10-ти лет.

.
11.04.2012

 

Все новости >>>

Разработка сайта: Poirty
Дизайн: Mikeo.Ru
  Rambler's Top100