31 год мы работаем для Вас!
на главную
контакты
карта сайта
   
 На главную
Холдинг недвижимости
+7(495) 233-74-33

    РУССКИЙ       ENGLISH






Справочная информация



Квартирные новости

Архив квартирных новостей >>>

RSS RSS-лента

Аналитика, мнения, прогнозы

Архив аналитики >>>

RSS-лента

Это интересно

Архив статей >>>

Новости компании
Каменный пояс Недвижимость

Архив новостей >>>

RSS RSS-лента

Новости и события

Архив новостей >>>

RSS RSS-лента

Аналитика, мнения, прогнозы

 

Нотариат пытается отхватить кусок от недвижимости.

В 2013 году все шло к тому что сделки с жилой недвижимостью в обязательном порядке станут прерогативой нотариусов, как это было в 90-х годах прошлого века. Госдума РФ всерьез рассматривала поправки в Гражданский кодекс РФ, предусматривающие введение в стране обязательного нотариального удостоверения всех сделок купли-продажи на рынке недвижимости. Однако повезло, правда не всем. Было принято решение применить обязательное удостоверение сделок только в определенных регионах: в Санкт-Петербурге и Республике Хакасия, Адыгее, Астраханской, Вологодской, Курганской, Ленинградской, Свердловской, Челябинской, Ярославской, Новосибирской областях, Краснодарском и Красноярском краях. В других регионах пока право выбора участников сделок с недвижимостью пока не трогали. Можно обратиться к нотариусу, а можно и самим зарегистрировать право перехода собственности. В большинстве стран Европы сделки с недвижимостью осуществляет нотариус, вот и в России думаю, а почему не повториться. Не обращая внимания на то, что большинство покупателей и продавцов "проводит" сделки с недвижимостью не через нотариуса. Но нотариальное "лобби" довольно сильное и похоже попытки прибрать жирный кусок "комиссионных" со сделки не оставит никогда. Пишутся статьи "на заказ" о преимуществах заключения сделки купли продажи через нотариуса, приводятся несуществующие цифры о желании граждан "оформляться" только через нотариуса, рассказывается о псевдопреимуществе нотариального удостоверения. Нотариус не сможет обеспечить полную "юридическую чистоту" сделки и даже вникая в сложные правовые и юридические тонкости не может гарантировать пострадавшей стороне возмещение ущерба. Все тоже самое и даже намного больше для проведения "безопасной" сделки сейчас делают и риэлторы. Привлечение нотариусов для удостоверения нюансов (согласие супругов, копии свидетельств, доверенности на регистрацию и другое) сделки конечно нужно, но это не означает обязательность регистрации купли продажи квартиры или комнаты через нотариуса. Хочется надеяться что эксперимент так и останется экспериментом.
.
20.02.2014

Новый налог на недвижимость будет введен в Москве уже в 2014 году

Новый налог на коммерческую недвижимость будет действовать уже с 2014 года. Понятно, что Москве не хватает финансов, а налог на недвижимость вполне может пополнить городскую казну. А тут еще и принятие в третьем чтении Госдумой законопроекта о введении с 2020 года нового способа расчета налога на имущество юридических лиц в отношении недвижимости подоспел. И московские власти про лоббировали для себя исключительные условия. Так только в Москве налог по кадастровой стоимости будет взиматься уже с 2014 года, правда пока только в отношении московских офисных и торговых центров. Что повлечет увеличение нагрузки по этому налогу для собственников и застройщиков коммерческой недвижимости. Что в свою очередь скорее всего может повлечь повышение арендных ставок. В России разгоняют цены вверх не объективные обстоятельства, а акты, законопроекты, лобби. В данном случае как обычно обещание правительства изменить исчисление налога на недвижимость только к 2018 году опять не будет выполнено. Ударными темпами необходимый законпроект уже прошел третье чтение. Правда повезло собственникам производственных помещений. Их налоговую нагрузку здраво решили не менять. Согласно принятым поправкам к гл. 30 Налогового кодекса, под налогообложение с кадастровой стоимости попадут административно-деловые центры и торговые центры и нежилые помещения, используемые или предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Пилотный вариант взимания нового налога будет опробован в Москве. При этом ставка налога не должна превышать в 2014 году 1,5%, в 2015-м — 1,7%, с 2016-го — 2%. Москва единственный регион, где утверждены результаты определения кадастровой стоимости недвижимости, поэтому то и будет первопроходцем и скорее первой покажет устойчивый рост арендных ставок, что в свою очередь приведет к повышению стоимости услуг и возможно товаров, что конечно отразится на конечном потребителе..
29.10.2013

На волне "закона Димы Яковлева" очередные преграды ждут участников рынка недвижимости.

В 2013 году неймется чиновникам придумать что то новенькое или хорошо забытое старое в отношении недвижимости. Так Минобрнауки предлагает обязать при продаже квартир и комнат, где прописаны несовершеннолетние, получать согласие органов опеки. Такое уже было аж до 2004 года, пока Конституционный суд признал такие действия неэффективными. В настоящий момент, если ребенок является совладельцем недвижимости, то распоряжение от органов опеки и попечительства необходимо. Но обязать получать разрешение органов опеки при продаже жилья, где прописаны несовершеннолетние, на практике будет означать увеличение сроков сделки с квартирами, а то и полным срывом операцией с недвижимостью. Да и коррупция возрастет. Не секрет, чтобы ускорить процесс получения нужной бумажки у чиновников, всегда необходимо заплатить. Ну а если ответственное лицо за выдачу распоряжения будет иметь возможность отказать в получении разрешения на сделку с недвижимостью, так суды у нас вообще будут завалены исками от добропорядочных граждан.
Правительство РФ уже пообещало рассмотреть в ближайшее время изменение в п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса (ГК), обязывающее получать разрешение органов опеки при продаже жилья, где прописаны несовершеннолетние. Есть ощущение, что делается это все на волне "закона Димы Яковлева", якобы для обеспечения эффективной государственной защиты конституционных прав и интересов несовершеннолетних. Ну нельзя давать вмешательство органов опеки во все случаи продажи квартир. Ведь отказы со стороны органов опеки вполне возможны без объяснения причин, а идти через суд долго и бывает накладно. В случае наделение органов опеки правом на разрешение продажи собственности, рынок недвижимости воспримет это негативно. Отразится это на сроках совершения сделок и нервах участников гражданского оборота. И конечно самая большая проблема ожидает альтернативные сделки, где судьбы всех участников процесса просто нисколечко не будут интересовать чиновников. И личные обстоятельства продавцов, которым необходимо совершить неравноценный обмен, также чиновников не волнуют. Ну а если еще и будут отказывать по по социальным нормам, где на каждого человека должно приходиться по 16 кв. м., тогда коллапс в недвижимости вообще неизбежен. .
19.02.2013

Недвижимость в Канаде - выгодное и надежное вложение капитала

Кризис, начавшийся с недвижимости США до сих пор отражается на подавляющем большинстве стран мира. И какие бы заверения не делали правительства восстановления цен на недвижимость в ближайшей перспективе не наблюдается. Более того, принимая во внимание невнятную монетарную политику ЕС и неясное будущее единой европейской валюты, прогнозировать рост цен в европейских странах не приходится. В США ситуация не лучше, тем более мировой экономический кризис начался именно в США из-за переоценки стоимости закладных, обеспечивающих ипотечное кредитование недвижимости. Именно здесь обвал цен на рынке недвижимости привел к тому, что в ранее стабильных городах, как Лас-Вегас или Майами стоимость жилья и коммерческих помещений по сравнению с 2008 годом опустилась более чем на 60%. В среднем по США цены на недвижимость понизились на 30-40%. И несмотря на правительственную поддержку рынок недвижимости находится в длительном периоде стагнации. Собственно в России ситуация получше, но похоже все идет тоже к ситуации Японской стагнации, где уже 25 лет недвижимость не может являться предметом инвестиций в силу нулевого прироста цен. Правда в мире есть страны, в которых недвижимость демонстрирует завидную стабильность и устойчивость. такой страной является Канада. Эта страна не затронута кризисом: банки функционируют без сбоев, безработица невысока, а цены на недвижимость стабильно растут. За последние 10 лет цены на канадскую недвижимость выросли в среднем в 2 раза. Есть районы, где недвижимость продемонстрировала рост на 60%.
Канадское законодательство стимулирует покупку недвижимости иностранными гражданами. Им предоставляют ипотечные ссуды в банках Канады. Для получения ссуды достаточно лишь порядка 30% от стоимости жилья. Ипотечный кредит в Канаде выдаётся под 3,5% годовых. Сбалансированная макроэкономическая политика Канадского Центробанка является причиной надежности национальной валюты - канадского доллара. Также привлекательна страна и для иностранцев - здесь хорошее качество и уровень жизни, развитые системы общественного транспорта, бесплатное образование, всеобщая медицинская страховка, отсутствие коррупции и преступности, отличная экология. Канадская недвижимость обладает немалым потенциалом роста. На сегодняшний день рынок недвижимости в Канаде - это выгодное вложение капитала..
13.12.2012

Ипотечные ставки готовят к повышению.

С 2013 года Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) будет увеличена ставка на кредит по приобретению жилья. Даже для АИЖК происходит удорожание фондирования. А это означает дальний роста ставок на ипотечном рынке. Новые тарифы по ипотечным кредитам уже размещены на сайте АИЖК.
Если ранее по самому дешевому ипотечному продукту ставка составляла 8,3% годовых, то теперь отталкиваться необходимо от 9,2% годовых. Так что никакие поручения правительства РФ и президента о доступности жилья выполнены не будут. Повышение ставок по ипотечным продуктам АИЖК произошло из-за того, что изменилась введенная в сентябре формула расчета ипотечных ставок. И если раньше формула соответствовала инфляция + 2,2%, то теперь второе слагаемое будет не менее 3,1%. Зависит надбавка от величины первоначального взноса по ипотеке и срока кредита. Если брать в расчет продукт АИЖК "Стандарт", то ипотечная ставка составит 14,55% годовых. Соответственно и банки-партнеры будут повышать стоимость ипотечного кредита. При нынешней ситуации на рынке недвижимости это означает наступления периода полного застоя по операциям с жильем.
Предстоящее повышение ставок связано с тем, что для рефинансирования стандартных ипотечных продуктов агентство вынуждено привлекать финансирование, как и остальные участники рынка, на общих рыночных условиях за счет размещения корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг. При этом стоимость фондирования значительно возросла, и не остается ничего иного, как повышать ставки.
Также будут повышаться ставки по кредитам под залог недвижимости. Но несмотря на это активности по жилищным кредитам к концу года на рынке недвижимости все равно не наблюдается. .
26.11.2012

Нотариус и недвижимость.

Для сделок с недвижимостью скоро день X состоится 26 октября 2012 года. Именно на эту дату в Госдуме во втором чтении намечено обсуждение поправки к ГК РФ насчет обязательного нотариального удостоверения договора купли продажи квартиры, комнаты и любого другого объекта недвижимости. Вполне вероятно, как обычно заведено в России, лоббирование этой поправки закончится успехом для нотариусов. Многие нотариусы уже радостно потирают руки. Такой неожиданный подарок, при том, что система регистрации сделок купли-продажи недвижимости сейчас достаточно оптимальна. Все участники рынка находятся на своих местах. И вот на те тебе: физическим лицам придется платить нотариусам 1% от суммы сделки с недвижимостью и 2%, если она совершается в кредит. И ведь все риэлторы и остальные участники этого рынка прекрасно понимают, что нет никакой необходимости в том, чтобы вводить обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью. Но очень уж возможно, что поправки будут приняты. Как же хочется ошибаться, но первое чтение было пройдено. И было бы более менее понятно, если бы наряду с обязательным нотариальным удостоверением была бы отменена нынешняя система регистрации. Ан нет, все по прежнему, просто добавляют еще одного посредника - нотариуса. Такое в нашей стране уже было. А в начале "нулевых" годов ввели новую систему государственной регистрации, которая привела к новой всем понятной аббревиатуре - УФСГРКК(Управление Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии). Уровень мошенничества при этом с квартирами понизился. Кроме того ни один нотариус не станет заниматься подготовкой документов для сделок с недвижимостью, ведь для этого ему, вместо того чтобы находиться в конторе, придется обойти множество инстанций, получить какие-то справки, выписки и другие документы. Эта функция так и останется у риэлтора. Да и правовая экспертиза риэлторами проводится достаточно качественно, а нотариус как и раньше будет лишь констатировать факт договора между продавцом и покупателем, но за 1 % от стоимости недвижимости. Сейчас тоже можно сделку с жильем нотариально удостоверить, но почему то никто этого не желает. А тут обязывают. Радует только, что этому законопроекту предстоит пройти еще и третье чтение. И вступит в силу он только тогда, когда примут новый закон о нотариальной деятельности. Но когда в государстве действует мощное лобби, не обращающее внимание на мнение, здравый смысл и нужды других, все возможно. .
09.10.2012

Радикальный проект изменений ГК РФ в Госдуме.

Новые радикальные изменения в гражданском кодексе РФ внесены в Госдуму. Самое неприятное, что действие этих изменений уже может быть применимо с сентября 2012 года. Почему неприятное? Ну хотя бы потому что, в этом законопроекте откровенно лоббировано нотариальная монополия на недвижимость. То есть по нему чтобы совершить какую либо операцию с недвижимостью необходимо заплатить еще и нотариусу. И скорее всего сумма будет не менее 1,5-2% от стоимости недвижимости. Нотариус сможет самостоятельно передавать бумаги в регистрирующий орган и предоставлять клиентам полный пакет готовых документов в разумный срок и за разумную небольшую плату. Разумная плата судя по всему будет определяться частным нотариусом – человеком, деятельность которого как ни крути направлена на получения личной выгоды. Очереди наверняка в нотариальные конторы возрастут и сроки сделки из-за этого несколько могут увеличится. И уж точно мошенничество с недвижимостью никак эти изменения не уменьшат. Просто искусственно создается дополнительный барьер в сделках с недвижимостью. И конечно забота о финансовом процветании и нотариата со стороны пока еще президента РФ Дмитрия Медведева выглядит откровенно лоббированной. Революционность нового гражданского кодекса будет отражена в первой, второй, третьей и четвёртой части кодекса. Предполагается что ОАО и ЗАО больше не будет. Закрытые и открытые акционерные общества будут заменены юридическими лицами – на публичные и не публичные, связанная с необходимостью публиковать отчетность о деятельности юридического лица, ежегодный баланс, и т.д. Ну здесь особой революции не видно, хотя опять же деньги направленные на перерегистрацию аи переоформление осядут где то в бюджете и где то в фирмах посредниках по такой услуге. Будет введено новое понятие недвижимости. Теперь окончательно закрепится определение земли и расположенного на ней сооружения как единого объекта сделки. Предусмотрен существенно более широкий, чем в действующем ГК РФ, перечень так называемых ограниченных вещных прав. Речь идет о тех случаях, когда владелец земельного участка или владелец строения, расположенного на нем, не является собственником в полном объеме, а обладает уменьшенными правами, которые, однако, достаточно важны и должны быть закреплены законодательно. Из перечня ограниченных вещных прав исчезает право хозяйственного ведения, которое было предусмотрено для государственных предприятий. Предлагается сохранить либо право оперативного управления, либо другие права, включая аренду. И еще одно неприятное для провайдера изменение: Провайдеры будут нести ответственность. Информационные посредники, осуществляющие передачу материалов в интернете или предоставляющие третьим лицам возможность размещения материалов, несут ответственность за нарушение интеллектуальных прав на общих основаниях. Вот так взять и показать стрелочника Так и остается непонятным как же проводится мониторинг необходимости тех или иных нововведений в Гражданский кодекс. Спрашивают ли об этом непосредственных участников гражданского оборота?.
16.04.2012

Имеет ли силу особое условие "аналогичное жилое помещение" в договоре купли продажи квартиры?

Вторичный рынок жилья в нашей стране ну никак нельзя назвать полностью цивилизованным. До сих добросовестного покупателя квартиры, даже при всех проверках могут ожидать неприятные сюрпризы. Договор купли-продажи квартиры судом может быть признан недействительным по разным основаниям. Никто от этого не может быть полностью застрахован, хотя гарантии и могут даваться специалистами от недвижимости. Правда и не стоит воспринимать это, что любую сделку можно разрушить. Все таки в подавляющем большинстве случаев спорных моментов после совершения сделки купли-продажи при должном отношении опытного риелтора не возникает.
А рассмотреть хочется одно обстоятельство, которое риелторы преподносят своим клиентам - Покупателям как надежное средство от возможных дальнейших проблем с купленной недвижимостью. Есть много собственников - продавцов квартир, которые не готовы указывать в договоре купле-продажи полную стоимость своей недвижимости ввиду возникновения налогов (если безвозмездное приобретении квартиры состоялось менее 3-х лет). Таким образом в целях освобождения от уплаты подоходного налога, граждане при продаже квартиры, как правило, указывают сумму в 1 000 000 рублей, которая не облагается налогом и естественно не соответствует реальным рыночным ценам. Покупатель в свою очередь также опасается, что случись проблема, полученные расписки на всю стоимость квартиры не пригодятся. В этом случае риелторы помимо прочих возможных гарантий предлагают вставлять в договор купли-продажи особый пункт. Самое забавное что этот особый пункт предлагают вставить и "юристы" от агентств недвижимости и многие нотариусы. Звучит он так: ". Стороны, руководствуясь ст.ст. 421 (свобода договора), 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести в собственность Покупателя равноценную квартиру в доме аналогичной категории, в том же районе гор. Москвы за свой счет или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент изъятия квартиры у Покупателя. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков". При этом все специалисты объясняют его законность ст. 421 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), и доказывают покупателю его право, что в случае признания договора недействительным, на получение от продавца равноценного жилого помещения или рыночной стоимости квартиры.
Только вот свобода договора вместе с равенством участников гражданских отношений и рядом иных принципов относится ст. 1 ГК РФ и имеет смысл в признании граждан и юридических лиц свободными в заключении договора, в предоставлении сторонам возможности заключать любой договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, в свободе сторон определять условия заключаемого ими договора, в том числе и построенного по указанной в законодательстве модели. В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Характер гражданско-правовой нормы зависит от степени обязательности для участников гражданских правовых отношений, содержащихся в ней правил поведения. Вот здесь то и надо различать диспозитивные и императивные нормы гражданского права. Императивную норму участники гражданского оборота не могут изменять по своему усмотрению, а отступления признаются недействительными. Диспозитивная норма, действует лишь постольку, поскольку стороны своим соглашением не установили иные условия своего поведения.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом - оспоримая сделка, либо независимо от такого признания - ничтожная сделка.
Закон четко устанавливает юридические и имущественные последствия недействительности сделок.
По п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При признании сделки недействительной действия сторон лишаются юридической силы, т.е. правовых последствий, которых они хотели добиться, достичь не удастся. Более того, правовые отношения между участниками должны быть аннулированы.
Таким образом, при признании договора купли-продажи квартиры недействительным ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя по ст. 461 ГК РФ и иные последствия, предусмотренные договором утрачивают силу вместе с самим договором.
Что касается дальнейших имущественных последствий, то на них влияют основания недействительности, наличие или отсутствие умысла у сторон. И главное: применяются они в зависимости от того, имело ли место полное или частичное исполнение или нет.
Если стороны полностью исполнили сделку, то применяются следующие имущественные последствия:
возвращение сторон в первоначальное имущественное положение (двусторонняя реституция).
Если по заключенной сделке не было исполнения, то независимо от того, каким может быть ее характер, имущественные последствия в виде двусторонней или односторонней реституции не могут иметь места.
И еще, ГК РФ предусматривает специальные основания для требований о возмещении ущерба, связанного с недействительностью сделок. Возмещение реального ущерба при признании сделки недействительной и применении к ней последствий недействительности может требовать недееспособная сторона - от дееспособной или было явное влияние заблуждения в отношении самой сделки или сделка происходила путем обмана, насилия, угрозы.
Указанные правовые нормы, устанавливающие имущественные последствия недействительности сделок и основания для требования о возмещении ущерба, являются императивными, и не могут быть изменены по усмотрению участников договора купли-продажи.
Таким образом, условия в договоре купли-продажи жилого помещения о специальных имущественных последствиях недействительности сделки являются не соответствующими закону.
И напоследок. Отличительной чертой купли-продажи является предусмотренная ст. 461 ГК РФ ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Если товар изъят у покупателя, он в соответствии с указанной правовой нормой имеет право требовать только возмещения убытков, в которые включается стоимость купленного имущества и иные потери. Данная норма не является диспозитивной и не предусматривает для сторон возможности установить условие, отличное от предусмотренного в ней. Как психологический фактор, особое условие действует наверное на участников сделки с недвижимостью. Но по законным основаниям оно не действительно. И напоследок: ни одного прецедента в судебной практике, доказывающее обратное НЕ СУЩЕСТВУЕТ! А ведь этот "особый пункт" на службе у риелторов и псевдоюристов уже более 10-ти лет.

.
11.04.2012

Предыдущая • 1 • 2 • 3 • 4 • 5 • 6 • 7 • Следующая • 
Разработка сайта: Poirty
Дизайн: Mikeo.Ru
  Rambler's Top100