24 года мы работаем для Вас!
на главную
контакты
карта сайта
   
 На главную
Холдинг недвижимости
+7(495) 665-7777 (многоканальный)

    РУССКИЙ       ENGLISH









Квартирные новости

Архив квартирных новостей >>>

RSS RSS-лента

Аналитика, мнения, прогнозы

Архив аналитики >>>

RSS-лента

Это интересно

Архив статей >>>

Новости компании
Каменный пояс Недвижимость

Архив новостей >>>

RSS RSS-лента

Новости и события

Архив новостей >>>

RSS RSS-лента

Предлагаются помещения под кафе в аренду от собственника
японские капли для глаз, nano rohto

Доска объявлений

Обменять квартиру
с выгодной для Вас доплатой

Обменять квартиру - этот процесс один из самых сложных операций на рынке недвижимости. Мы советуем поручить ее проведение специалистам. Если Вы все же хотите сделать это сами, ниже приводится ряд полезных рекомендаций.

Примечание. Под обменом квартир здесь будет рассматриваться любая из операций, в которой задействована Ваша недвижимость, будь это простой обмен, расселение или съезд. Все они близки по сути, разница лишь в количестве задействованных объектов недвижимости.

Быстрее и эффективнее всего на сегодняшний день обменять квартиру можно через куплю-продажу, так называемую "альтернативную сделку". Достаточно сказать, что 95% всех операций по обмену жилья в Москве и Московской области проводится именно по этой схеме. С чем это связано?

В "советские времена" основным и единственным способом обменять квартиру являлся "прямой обмен" квартир (одна квартира меняется непосредственно на другую). Он существует и сегодня. Однако его использование сопряжено с рядом трудностей, связанных с выполнением целого ряда условий:
Найденная квартира должна устраивать Вас;
Другая сторона готова въехать в Вашу квартиру;
Если обмен неравноценный, необходимо урегулировать финансовую сторону вопроса - сумму доплаты.
По времени поиск такого варианта может занять от полугода до нескольких лет. Если же это съезд или разъезд, здесь задача практически не решаема.

Главное преимущество альтернативной сделки: для Вас доступны любые квартиры, предлагаемые на рынке недвижимости. Единственное ограничение - стоимость, которую покупатель готов заплатить за Вашу недвижимость.
 

Основные этапы как обменять квартиру

1. Поиск покупателя на квартиру. Этот процесс может занять время от нескольких дней, до нескольких месяцев. Все зависит от состояния рынка недвижимости, ликвидности квартиры, правильного выбора ценовой политики, качества рекламной компании.

2. Покупатель найден. Что дальше? На этом этапе покупатель в подтверждении серьезности своих намерений вносит предоплату, оформляется авансовое соглашение о покупке (соглашение о задатке). Подробнее об этих документах смотрите в разделе "Аванс, задаток". Аванс вносится на определенный срок. Чем дольше он будет, тем больше у Вас времени на подбор альтернативного варианта. Как правило, этот срок составляет 1.5 - 2 месяца.
Соглашение подписано. С этого момента у Вас фактически есть деньги на приобретение альтернативной квартиры.

3. Поиск альтернативной квартиры задача на первый взгляд несложная. Но поиск - это только надводная часть айсберга. Квартира по параметрам Вас устраивает, но этого не достаточно. Уточните обязательно следующие моменты:
Cтатус. Квартира приватизирована или не приватизирована. Если квартира не приватизирована, обмен можно осуществить, но Вы получите ордер. Право на приватизацию недвижимости дается один раз в жизни, и если Вы им уже воспользовались, оформить в собственность эту квартиру Вы не сможете.
Документы о собственности на квартиру. Наследство, договор купли-продажи, приватизация, дарение. Самые прозрачные документы - приватизация. Квартира еще не участвовала в сделках купли-продажи, хотя и здесь есть свои тонкости. Все остальные документы требуют проведения юридической проверки.
Свободна ли квартира юридически (никто не зарегистрирован) и физически. Если нет - уточните, когда будет осуществляться освобождение. В случае, когда хозяева просто продают квартиру, лучше всего, если они выпишутся до сделки купли-продажи. Если они так же как и Вы меняют квартиру, то выписываться они будут в альтернативную квартиру после сделки купли-продажи.
Есть ли в собственности или зарегистрированы несовершеннолетние дети. Многие отказываются от таких вариантов, опасаясь, что дети в последствии могут оспорить право на квартиру. Да такое возможно, если права детей будут ущемлены. Разрешение на проведение сделки купли-продажи недвижимости, в которой дети являются собственниками или зарегистрированы дает опекунский совет. Если такое разрешение есть, то опасаться здесь нечего.
Получение разрешения в опекунском совете займет период от 2-х недель до месяца. Время на подбор альтернативы и выхода на сделку у Вас ограничено. Проверьте, успеваете ли Вы в срок. Если нет, то необходимо обсудить с покупателем возможность продления авансового соглашения.
И последний немаловажный момент. Уточните какова ситуация у продавца выбранной альтернативной квартиры.
Самый лучший вариант, если квартира просто продается, так называемая "свободная продажа". Собственнику нужны деньги. Если это так, после внесение аванса за квартиру, Все стороны начинают подготовку к сделке.
Если же продавец, как и Вы, меняет свою квартиру, Вам придется ждать, пока он подберет альтернативный вариант себе. И не факт, что этот вариант окажется свободным.
Может получиться и так, что квартира, которую Вы выбрали, разъезжается на несколько площадей. Лучше таких вариантов избегать. Так как существует вероятность, что по каким-либо причинам, чаще всего финансовым, приобрести нужное количество требуемых площадей не получится.
Вы может прождать 1.5 - 2 месяца и в итоге остаться ни с чем. Вам вернут аванс, либо предложат большую цену за квартиру. Покупатель Вашей квартиры, скорее всего, не согласится ждать, пока Вы подберете другой вариант. Вы будете вынуждены вернуть полученный аванс, потеряете время и покупателя.
Поэтому, прежде чем принимать решение о покупке, внимательно проанализируйте ситуацию продавца, насколько она реальна.

4. Вы подобрали альтернативный вариант. Далее следует процедура, рассмотренная нами в п. 2. Но теперь Вы выступаете в роли покупателя и вносите предоплату за выбранную квартиру.

5. Подготовка к сделке купли-продажи недвижимости. На этом этапе Вы должны подготовить пакет документов, необходимых для продажи Вашей квартиры. А самое главное - убедиться в юридической чистоте приобретаемой недвижимости. Если все в порядке, Вас ждет заключительный этап: сделка купли-продажи недвижимости.

6. Сделку купли-продажи недвижимости можно разделить на две составные части:
проведение взаиморасчетов между участниками сделки;
подписание договоров купли-продажи недвижимости.

Как правило, взаиморасчеты между участниками сделки проводятся с использованием абонированной банковской ячейки.

Далее вы подписываете два договора купли-продажи недвижимости. Первый - продажа Вашей квартиры, второй - покупка альтернативной недвижимости.

Договора подлежат государственной регистрации, после чего Вы становитесь собственником купленной квартиры.

Теперь самое время готовиться к новоселью!

Заключение

Здесь приведена общая схема обмена квартиры. На самом деле, любая сделка купли-продажи по-своему уникальна. Каждая сделка имеет свои тонкости и особенности. Для того, что бы обойти все подводные камни и благополучно довести начатое до конца, прежде всего, необходим опыт в проведении подобных операций. Если его нет - Вы сильно рискуете, осуществляя обмен самостоятельно. Рекомендуем обратиться за помощью к специалистам. В конечном итоге Вы сэкономите время, деньги и нервы.

 

  Rambler's Top100